Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1754 K.2017/8777

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 04.11.2015 gün 2015/1931 E. - 2015/15847 K. sayılı ilâmıyla onanmasına karar verilmiş, süresi içinde davalılardan ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı; ... ada... parsel sayılı taşınmazda bulunan iki katlı evinin bedelinin kendisine ödenmek kaydıyla ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istemiyle dava açmıştır.

Davalılardan ...; ortaklığın aynen taksim yoluyla aksi taktirde üzerindeki muhdesatın bedelinin kendisine ödenmek kaydıyla satış yoluyla giderilmesini istemiştir.

Mahkemece; çekişmeli taşınmazda pay ve paydaş sayısı itibariyle kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olduğu ancak 03.12.2013 tarihli oturumda taraflara KMK’nın 12. maddesinde belirtilen mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planını sunmaları için 2 haftalık kesin süre verildiği halde, eksiklerin tamamlanmadığı, anılan belgelerin belediye ve tapu müdürlüklerinde de bulunmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, davalılardan ... vekilinin temyizi üzerine kapatılan 18. Hukuk Dairesince onanmış, davalılardan ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişmeli... ada ... parsel sayılı 843 m² yüzölçümlü arsa cinsli taşınmazın ..., ..., ..., ... adlarına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, ...’ın 1988 yılında öldüğü geride eşi ... (paydaşlardan) ile çocukları Hüsniye ve Apti’nin kaldıkları, taşınmaz üzerinde bulunan 3 katlı evin Kemal ve ...’a, 2 katlı evin ...’e, 3 katlı evin ...’e ait olduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunun 10. maddesinin son fıkrasına göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için; üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir nitelik taşıması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrasına göre taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan, mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan katlardaki bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir.

Yukarıda da açıklandığı üzere, anlatılan prosedür tamamlandıktan sonra fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması mahkeme kararı ile hükme bağlanacak ve ortaklık bu suretle giderilecektir.

Somut olayda ise açıklanan hususlar gözetilmeden KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin tamamlanması için davalıların yokluğunda 2 haftalık kesin süre verilmiştir. Anılan süre çok kısa olduğu gibi, davalı tarafa kesin mehil tebliğ edilmemiş, hukukî sonuçlarıda belirtilmemiştir. Kesin süreye ilişkin ara kararı her türlü yanlış anlaşılmayı önleyecek biçimde açık ve eksiksiz yazılmalı, yapılacak işler teker teker belirtilmelidir. Bunun yanında, verilen süre yeterli, emredilen işler, gerekli ve yapılabilir nitelik taşımalı, ayrıca hakim süreye uyulmamanın sonuçlarını açıkça anlatmalı, tarafları uyarmalıdır.

Bu durumda mahkemece verilen kesin süre usul ve yasaya aykırı olup hukuken değer verilemez. Hal böyle olunca mahkemece yukarıda açıklanan şekilde inceleme, araştırma

yapılması, koşullarının varlığı halinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa eksiklikleri tamamlamak üzere yetki ve uygun süre verilmesi, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Açıklanan bu husus davalılardan ... vekilinin karar düzeltme dilekçesi üzerine yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 04.11.2015 gün ve 2015/1931 E. - 2015/15847 K. sayılı maddi yanılgıya dayalı onama kararının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.