Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1816 K.2018/928

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve arkadaşları ile davalı-birleşen davada davacı Hazine vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile müvekkilleri ile davalıların tapuda birlikte müşterek malik oldukları dava konusu taşınmazın, ...'ı olarak anılmakta olup yaklaşık 110 yaşında olduğunu, hissedarların bir kısmının Suriye uyruklu olması nedeniyle 1062 sayılı Kanun uyarınca Hazine tarafından el konulmuş olması nedeniyle, hanın mutat tamir ve tadilat işlerinin yaptırılmaz duruma geldiğini, Suriye uyruklu kişilerin adreslerinin belli olmaması nedeniyle bu kişilere TMK'nın 377. maddesi gereğince kayyım tayini gerektiğini,

dava konusu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olması nedeniyle kat mülkiyeti tesis edilmeyen bir yapı olduğunu, bağımsız bölümlere ayırma imkanı bulunmadığını, hisse durumuna göre fiilen bölünmesine imkan olmadığını, tarihi eser niteliğinde olması nedeniyle gayrimenkule gereken bakımın yapılamadığını, maliklerin tamamının muvafakati olmadığından proje üretilemediğini, gayrimenkulün çevreye zarar verdiği gibi çökme tehlikesi içinde olduğunu, bakım yapılamaması ve harabiyeti nedeniyle kiracıların gayrimenkulü terk ettiklerini belirterek,

İstanbul ili, Eminönü ilçesi, ... mahallesi, 257 ada, 3 parselde kayıtlı kargir han vasıflı taşınmazında hissedarlarının hisseleri oranında fiili paylaşımın mümkün olmaması ve hanın hale hazırdaki durumunun devamı halinde her geçen gün ekonomik olarak değerini yitirmesi, tamir ve tadilatların yapılamaması nedeniyle üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece dava konusu taşınmaza ait restorasyon projesinin, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından 04/08/2010 tarih ve 4012 sayılı kararı ile onaylanmasına rağmen projenin uygulanması hususunda davalılar tarafından herhangi bir işlem yapılmadığı ve davanın uzamasına neden olduğu anlaşılmakla, toplanan delillere göre, dava konusu taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından birleşen 2008/1430 Esas sayılı dava yönünden davanın reddine, 2008/602 Esas sayılı dava yönünden her ne kadar intifa hakkı sahipleri ile ilgili karar oluşturulmamış ise de intifa hakkı ile yükümlü olmak kaydıyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve arkadaşları ile davalı-birleşen davada davacı Hazine vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dava ortaklığın giderilmesine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje ve yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazlardan 257 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde çok sayıda depo, dükkan, ofis ve atölyeden oluşan bağımsız bölümlü yapı mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda davalılar adına kayıtlı ve toplam paydaş sayısı 16’dır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar ve Yargıtay bozma ilamı gereği yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.