Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2368 K.2018/7796

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde;... mahallesi, 2543 ada, 16 parsel sayılı, 165 m2, avlulu yığma tuğla iki katlı evin tapuda davacı ile davalıların ortak murisleri ... adına kayıtlı olduğu, taşınmazın davacı ve davalılar arasında haricen taksimi mümkün olamadığı gibi taraflar arasında harici anlaşma ile de hissedarlığın giderilmesi mümkün olamadığından, küçük dükkanın mülkiyetinin davacıya ait olduğuna dair hakları saklı kalarak, ilgili taşınmazın taksimi mümkün ise taksim, değilse satılarak tarafların hisselerine göre elde edilecek paranın paylaştırılması sureti ile hissedarlığın satış yolu ile giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazın yüzölçümü, cinsi, paydaş sayısı, pay oranları ve imar durumları itibariyle aynen bölünerek paylaştırılmasına olanak bulunmadığı, mahkemece mahallinde yapılan keşif ve keşif sonucunu gösteren yeterli ve yerinde görülen bilirkişi raporu ile anlaşılmış olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, .... cad. No 274 adresinde yer alan 2543 ada 16 parselde kayıtlı taşınmazın ortaklığının tüm takyidatlarıyla umuma açık şekilde satılarak giderilmesine, satış bedelinin tapu kaydında ve veraset ilamında gösterilen payları oranında paydaşlara ödenmesine, satış memuru olarak .... Sulh Hukuk Mahkemesi yazı işleri müdürünün tayinine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi satış suretiyle istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu, 2543 ada, 16 parselinde kayıtlı taşınmaz tapuda,165 m2 alanlı avlulu yığma tuğla iki katlı ev olarak kayıtlı olduğu, zemin katta 2 dükkan, üst 4 katı mesken olarak kullanılan 5 katlı betonarme karkas bina olduğu,1, 3, 4, nolu dairelerde davalıların oturduğu, 2 nolu dairenin de davacıya ait olduğu, eski metruk 85 m2 tabanlı bir bina daha olduğu ancak kullanılacak durumda olmadığı, 1990 yılında 1 bodrum, 1 daire, 2 dükkan olmak üzere 3 kat ruhsat alındığı ve daha sonra ruhsat almadan ilave kat yapılarak mevcut duruma getirildiği ve mevcut durum itibariyle ruhsat alıp kat mülkiyetine geçebilme ihtimali olduğu tespit edilmiştir.

Somut olayda dava konusu parselin toplam paydaş sayısı 4 olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.