Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2576 K.2019/5

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi asıl dosya davacısı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili, bir kısım davalılar vekili ile birleşen dosya davacısı ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl ve birleşen dava dilekçesinde; ... ilçesi, ... mahallesi, 361 ada, 24 parselde bulunan taşınmazın arsa paylarının orantısız olduğu belirtilerek yeniden düzenlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece; arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için taşınmazda sonradan bağımsız bölüm edinen kişilerin dava açabilecekleri ilkesi kabul edilse dahi arsa paylarının düzenlenmesi sırasında bu düzenlemeye katılan kat maliklerinin sonradan dava açması halinde, bunun Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı anlaşılmaktadır.

Kat mülkiyetinin kurulup, arsa paylarının belirlendiği sırada davacı ...'in arsa paylarının düzenlenmesine katıldığı ve arsa paylarının bu şekilde belirlenmesine itiraz etmeyip, bizzat arsa paylarını belirlediği anlaşılmakla aradan 35 yıl geçtikten sonra arsa paylarının hatalı olarak belirlendiğini öne sürmesi hukuken korunacak iyiniyet koşullarını taşımamaktadır.Bu nedenlerle mahkemenin 2015/100 esas dosyasında ... tarafından açılan davanın reddine,

Birleşen ... 11. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/270 Esas sayılı dosyasında davacı ...'nın ve 3 nolu bağımsız bölümden pay edinen ...'in davasının kabulüne,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi uyarınca, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 361 ada, 24 nolu parselde bağımsız bölümlere ait arsa paylarının,

1 nolu bağımsız bölüm için 327/18101

2 nolu bağımsız bölüm için 323/18101

3 nolu bağımsız bölüm için 726/18101

4 nolu bağımsız bölüm için 821/18101

5 nolu bağımsız bölüm için 814/18101

6 nolu bağımsız bölüm için 827/18101

7 nolu bağımsız bölüm için 818/18101

8 nolu bağımsız bölüm için 832/18101

9 nolu bağımsız bölüm için 821/18101

10 nolu bağımsız bölüm için 837/18101

11 nolu bağımsız bölüm için 824/18101

12 nolu bağımsız bölüm için 842/18101

13 nolu bağımsız bölüm için 827/18101

14 nolu bağımsız bölüm için 847/18101

15 nolu bağımsız bölüm için 830/18101

16 nolu bağımsız bölüm için 852/18101

17 nolu bağımsız bölüm için 833/18101

18 nolu bağımsız bölüm için 857/18101

19 nolu bağımsız bölüm için 836/18101

20 nolu bağımsız bölüm için 862/18101

21 nolu bağımsız bölüm için 839/18101

22 nolu bağımsız bölüm için 866/18101

23 nolu bağımsız bölüm için 840/18101 olarak yeniden düzenlenmesine,

Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğünce arsa paylarında gerekli düzeltme işlemlerinin yapılmasına karar verilmiş, hüküm asıl dosya davacısı ... vekili, davalılar ... ve ... vekili, bir kısım davalılar vekili, birleşen dosya davacıları ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

1- Mahkemenin 2015/100 Esas dosyasında davacı ... vekili tarafından yapılan temyiz incelemesi yönünden;

Anataşınmazda kat irtifakı kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacının imzasının olduğu anlaşıldığından, davacının bizzat kendisi tarafından kurulmuş olan kat irtifakındaki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacağı ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığı tespit edilmekle mahkemece; mahkemenin 2015/100 Esas dosyasında ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

2-Davalılar ... ve ... vekili, bir kısım davalılar vekili, birleşen dosya davacıları ... ve ... vekili tarafından yapılan temyiz incelemesi yönünden;

a-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 17.03.1980 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, taraf teşkili sağlanıp yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi,

b- Mahkemece hüküm kısmında kat maliklerine ait bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının düzeltilmeden önce hangi oranlarda olduğu ve davanın kabulü ile arsa paylarının hangi oranlar da düzeltildiğinin yazılmamış olması,

c- Dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporunda arsa payı 18100 olarak belirlenmişken mahkemece hüküm kısmında 18101 olarak yazılması doğru görülmemiştir.