Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2651 K.2018/1598

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve diğerleri vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, müvekkilinin ...ilçesi, ... mahalle, 1823 ada, 92 parselde kayıtlı taşınmazda, kat irtifaklı 8 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, ana taşınmazın giriş katında bir dükkan, bir daire, üzerindeki 4 normal katta ise üçer daire bulunduğunu, kat irtifakı kurulduğu sırada müteahhidin arsa paylarını hatalı belirlediğini, normal katlarda villa sokak yönüne bakan cephede yan yana her biri yaklaşık 95 m2 büyüklüğünde iki daire, arka tarafa bakan cephede ise yaklaşık 110 m2 büyüklüğünde bir daire bulunduğunu, arsa paylarının zamanında daire büyüklükleri dikkate alınmadan belirlenmiş olduğunu, beyan ederek,

malikler arasında arsa paylarının adaletli düzeltilmesi için anlaşma sağlanamadığından objektif kurallara göre gerekli incelemenin yapılıp arsa paylarındaki hataların düzeltilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; bilirkişilerin raporları, tapu kayıtları, yönetim planı, tasdikli proje, taşınmazların bulundukları kat, yüksekliği ile, bulundukları mahalle, bulundukları cephe, binanın asansörlü olup olmaması, manzara ve konum, güneşden faydalanma imkanları göz önüne alınarak yapılan puanlamaya göre daha önce düzenlenen arsa paylarının yeni arsa payları ile düzeltilmesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, davaya konu, ... ilçesi, ... 1823 ada, 92 parsel sayılı, 797 m2 yüz ölçümlü arsa üzerine kat irtifakı kurulu bahçeli kagir apartman niteliğindeki taşınmazın tapudaki arsa paylarının iptali ile yeni arsa paylarının;

Bodrum kat 1 nolu depo için 24/600,

Bodrum kat 2 nolu depo için 23/600,

Bodrum kat 3 nolu depo için 24/600,

Zemin kat 4 nolu bağımsız bölüm için 41/600,

Zemin kat 5 nolu bağımsız bölüm için 44/600,

Zemin kat 6 nolu bağımsız bölüm için 42/600,

Normal için 7 nolu bağımsız bölüm için 41/600,

1. Normal kat 8 nolu bağımsız bölümü için 44/600,

1. Normal kat 9 nolu bağımsız bölüm için 44/600,

2. Normal kat 10 nolu bağımsız bölüm için 41/600,

2. Normal Kat 11 nolu bağımsız bölüm için 47/600,

2. Normal Kat 12 Nolu bağımsız bölüm için 48/600,

3. Normal Kat 13 nolu bağımsız bölüm için 41/600,

3. Normal Kat 14 Nolu bağımsız bölüm için 47/600,

3. Normal Kat 15 Nolu Bağımsız bölüm için 49/600 arsa payı olarak tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve diğerleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi kapsamında, ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu ana taşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu 31.10.1980 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler, ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 31.10.1980 tarihinde kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında, taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.