Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2729 K.2018/5548

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili 08/10/2014 tarihli dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 110 pafta 3001 ada, 28 parselde kayıtlı taşınmazın 5 adetinin dükkan ve 17 tanesinin daire olmak üzere 22 bağımsız bölümden oluştuğunu, müvekkillerine ait dairelerin arsa paylarının yanlış hesaplandığını beyanla arsa paylarının düzeltilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece yasal koşulları oluşmayan ve kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu uyuşmazlık, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu ana taşınmazda arsa paylarının verildiği dönemde gerçek değerleri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Mahkemece bilirkişiden kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle arsa paylarının orantısız olup olmadığının değerlendirilmesi yönünde gerekçede belirtilen eksiklikler doğrultusunda orantısızlığın somut verilere dayanıp dayanmadığı hususunda denetime elverişli ek rapor alınması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz incelemeye dayalı olarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.