Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2833 K.2017/7992

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde, ... Turizm ... Enerji Üretim Tic.ve San. A.Ş., ... ... Taah.Tic. Ltd. Şti ve İzka İnş.Taah. Müh. Ltd. Şti. adi ortaklığı ile ... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 26/11/2008 tarihinde akdedilen “... Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı Konut İnşaatı” sözleşmesi kapsamında ... ... ... Projesi ve buna bağlı ... ...

Ticaret ve AVM Merkezi inşa edildiğini, müvekkiline ait taşınmazın da bu ticaret merkezi içerisinde yer aldığını, bahsedilen taşınmazın işyeri olarak tahsis edildiğini ve aksi bir şerh bulunmadığını, müvekkili şirket ile ...

A.Ş. arasında 17/02/2014 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, 21/03/2014 tarihinde hukuka aykırı bir şekilde yönetim planında değişikliğe gidilerek kira sözleşmesinin geçersiz hale getirilmek istendiğini, olağanüstü bir toplantı olmasına rağmen, hiçbir kat malikine ve hatta zarara uğratılan müvekkiline dahi bir çağrı ya da tebliğde bulunulmadığını, kanunî şartlara uygun olmayan bu yönetim planının yok ve yahut mutlak butlanla hükümsüz sayılması gerektiğini, bu nedenlerle ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 26032 ada 1 sayılı parsel ... ... ...

Ticaret Merkezi Toplu Yapı Ek Yönetim Planı ile ilgili hukuka aykırılık sebepleriyle yok hükmünde veya mutlak butlan hükmünde sayılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık, yönetim planının iptali istemine ilişkindir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu sitenin toplam 188 adet bağımsız bölümden oluştuğu, 21/03/2014 tarihli yönetim planı değişikliğinde bir kişinin vekaleten 156 oy kullandığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Kanunla değişik 31. maddesinin son fıkrasına göre, "Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir." Somut olayda, dava konusu sitede 188 adet bağımsız bölüm bulunduğuna göre, toplantıda oy kullanmak üzere vekil tayin edilen kişilerin % 5 kuralına göre oy kullanıp kullanmadığı;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun birinci maddesinin birinci fıkrasında tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet haklarının kurulabileceği belirtilmiş aynı Kanunun 12. maddesinde ise kat mülkiyeti kurulması için gerekli olan belgeler birer birer sayılmıştır.

Bu belgeler arasında her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu, depo gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anataşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste ile anataşınmazın bağımsız bölüm dış cepheler ve iç taksimatı ile eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anataşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan projesi bulunmaktadır.

Bu duruma göre, bir bağımsız bölümün cinsinin değiştirilmesi yukarıda açıklandığı gibi kuruluşunda izlenen prosedüre göre gerçekleştirilir. Başka bir anlatımla böyle bir cins değişikliğinin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin onayına gerek vardır; dava konusu bağımsız bölümle ilgili yapılan yönetim planı değişikliğinin bağımsız bölümün cins değişikliği niteliğinden olup olmadığı;

Her ne kadar yönetim planı değişikliği için 4/5 muvafakat yeterli ise de 4/5 çoğunluk ile yönetim planında yapılacak değişikliğin kanunun oybirliği aradığı hususları bertaraf edici nitelikte olamayacağı, buna göre Kanunun 24/2. maddesine aykırı olarak yapılmış olan değişikliğin yok hükmünde olduğu gözönüne alınarak dava konusu değişikliğin bu nitelikte olup olmadığı;

Dava konusu taşınmaza ait önetim planı, vekaletname, tapu kayıtları, yönetim planı değişikliği genel kurul toplantısına dayanıyorsa toplantı tutanakları, karar defteri, hazirun cetvelleri çağrı belgeleri ve toplantıya ilişkin ilgili tüm evraklar ile taraf delilleri toplanarak alanında uzman bir bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan hususlarla ilgili rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, 34 nolu bağımsız bölümle ilgili uyuşmazlıkların çözümü amacıyla verilen tek vekaletnameye dayanılarak yapılan yönetim planı değişikilğinin usule uygun olduğunun kabulü ile davanın reddi yönünde hüküm kurulması doğru görülememiştir.