Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3092 K.2017/6662

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; davanın apartmanı yöneticisi ve kat maliki olan davalıya yöneltildiğini, dava konusu apartmanın henüz tamamıyla kat mülkiyetine geçmiş bir taşınmaz olmadığını, davalının taşınmazda kat irtifakından kaynaklanan hissesinin bulunduğunu ancak taşınmazda ikamet etmediğini, 14/10/2014 tarihinde 2014/9192 sayılı ödeme emri ile apartman yöneticiliğinin davacıya apartman aidatı ve ortak gider yüklettiğini, ödeme emrinin ekinde yer alan 10/07/2014 ve 10/08/2014 tarihli kat malikleri kurulu toplantılarında davacının haberi olmadan ve davetiye gönderilmeden kararlar alındığını,

alınan kararların usulsüz olduğundan iptalinin gerektiğini, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak apartmanda iki dairenin %52'sine, adi ortaklık sözleşmesinden kaynaklı olarak ise müteahhide kalan dairelerin %50'sine sahip olduğunu, davalının ortaklık sözleşmesindeki davacının ortağı olduğunu, davalının davacı ile ortak olduğu daireleri muvazaalı satış yaptığı iddiası ile davacı ile davalı arasında Mahkemesinin 2013/457 E. nolu dosyasından tapu iptali davasının devam ettiğini, bu dosya neticesinde 5, 6, 9, 13, 14 ve 17 numaralı taşınmazlara ihtiyati tedbir konulduğunu,

davalının 2014/364 E. nolu dosyasından ortaklığın tasfiyesi davasının devam ettiğini, bu dava kapsamında da 18 numaralı taşınmaz üzerine tedbir konulduğunu, dava konusu kat malikleri kuruluna katılanlarının çoğunun, davalının akrabaları olduğunu, kat maliki sıfatıyla imza atmış göründüklerini, aynı usulde davalının yönetici seçildiğini, 10/07/2014 ve 10/08/2014 tarihli KMK toplantı tutanakları incelendiğinde davalının apartman yöneticisi olarak çok geniş yetkilerle donatıldığının görüleceğini, taraflar arasındaki husumet nedeniyle KMK toplantısına davacının çağrılmadığını, anlatılan sebeplerele usul ve esas yönünden hukuka aykırı 08/07/2014,

10/07/2014 ve 10/08/2014 tarihli kat malikleri kurulu toplantılarının iptali ve tüm sonuçlarıyla ortadan kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazda tapu kayıtlarına göre kat irtifakı tesis edildiği, KMK 17/son maddesine göre; kat irtifakı kurulmuş bir ana taşınmazın yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için bu ana taşınmaz üzerindeki yapının eylemli olarak tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış olmasının gerektiği, dava konusu taşınmazda ise taşınmazın tamamlandığı ancak üçte ikisinden daha azının kullanıldığının belirtildiği, tapu kayıtlarına göre 18 bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda, 7 dairenin kullanıldığı,

bu madde gereğince 12 (2/3'ü) bağımsız bölümün fiilen kullanılmasının gerektiği, bu neticede dava konusu taşınmazda çıkan uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil genel hükümler dairesinde çözümlenmesinin gerektiği, davaya konu edilen taşınmazda kat mülkiyetine geçilmediği gibi KMK 17/son maddesi hükmü gereğince üçte iki fiili kullanım da gerçekleştirilmediğinden Kat

- 2 - 2017/3092 - 2017/6662

Mülkiyeti Kanununun uygulanma imkanının bulunmadığı, bu kararların kat malikleri kurulu kararı olarak nitelendirilmesinin hukuken mümkün olmadığı, davaya konu edilen uyuşmazlığa hakimin müdahalesini gerektirecek şartların oluşmadığı gerekçesi ile dava konusu mahallesi,:28'de bulunan apartmanının 08/07/2014 - 10/07/2014- 10/08/2014 tarihli Kat malikleri kurulunda alınan kararların iptaline, mevcut yönetime kat malikleri kurulu toplantısı yapmak üzere yetki verilmesine, kat malikleri kurulu oluşturulması için hakimin müdehalesi talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, dava; kararlarının iptali ile hakimin müdahalesi istemine ilişkin olup; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17/3. maddesinde, kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı, düzenlenmiştir. KMK 17/2 maddesine göre; anataşınmazda kat irtifakının kurulu olması Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması için tek başına yeterli olmayıp, dava konusu anataşınmazın fiilen 2/3 ünün kullanılmaya başlanılmış olması şarttır.

Kat irtifakı kurulu olan dava konusu anataşınmazın fiilen 2/3 ünün kullanılmaya başlamadığının bilirkişi raporundan ve ilgili yöneticiliğinin 18.02.2015 tarihli yazısından anlaşılmasına göre, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca tayin edilmelidir.

Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu durumda, yerel sulh hukuk mahkemesince görevsizlik kararı ile birlikte dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, gerekçe ile hüküm arasında çelişki yaratacak şekilde, kat malikleri kurulu kararı niteliğinde olmayan kararların iptaline karar verilmesi, mevcut yönetime kat malikleri kurulu toplantısı yapmak üzere yetki verilmesi, KMK.33 maddesi anlamında hakimlikçe müdahale edilmesi şeklinde davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.