Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3178 K.2018/7601

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar ile davalı ... vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davacıya usulüne uygun olarak çağrı yapılmadan gerçekleştirilen 17.01.2014 ve 24.03.2014 tarihli kat malikleri toplantılarında anataşınmazın yıkılıp yeniden yapılması ve yüklenici olarak da ... firmasının seçilmesine karar verildiğini.

6306 sayılı Afet Kanununun 6. maddesi ile uygulama yönetmeliğinin 15. maddesi gereğince 2/3 çoğunluk ile bu yönde karar alınabilmesi için öncelikle binanın yıkılması ve kat mülkiyeti terkini sonrası binanın arsa haline dönmesi gerektiğini; ancak bu kurala uyulmadığını;

ayrıca hazırlanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de davacının haklarına uygun olmadığını beyanla yasalara açık aykırılık teşkil eden toplantı tutanaklarının iptaline karar verilmesini istemiş, mahkemece davalılardan Didem açısından davanın feragat nedeniyle reddine, 24.03.2014 tarihli toplantının iptaline yönelik talebin reddine, 17.01.2014 tarihli toplantıda alınan kararların iptaline yönelik talebin ise davanın konusuz kalması nedeniyle karar ittihazına yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesinde, (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32'nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” hükmü,

Kanunun 45. maddesinde “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” hükmü,

Aynı Kanunun 44. maddesinde ise “Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya ... katlarında veya arsanın boş kısmında 24'üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; ...........şarttır” düzenlemesi yer almaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun dava tarihi ile yürürlükte bulunan 6.maddesinde “(1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek, önceki vasfıyla değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri bakanlık, ... veya idare tarafından re'sen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler ...’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; dava konusu anataşınmazın üstündeki yapının yıkılmadığı ve kat mülkiyetinin müşterek mülkiyete dönüşmemiş olduğu anlaşılmaktadır.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde, yapının yıkılması ve kat mülkiyeti ve kat irtifakının müşterek mülkiyete dönüştürülmesinden sonra müşterek maliklerin 2/3 çoğunluk ile alacakları karar ile yapacakları işler düzenlenmiş olup, yapı yıkılmadığına ve kat mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüştürülmediğine göre, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir.

İptali istenen 17.01.2014 ve 24.03.2014 tarihli toplantılarda binanın yıkılmasına ve yeniden yapılması hususunda sözleşme imzalanması ilgili işlemlerin uygulanması yönünden kararların oyçokluğu ile alındığı, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereğince Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu iş ve işlemlerin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabileceği,

oybirliği ile alınacak kararların çoğunlukla alınması halinde Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesine göre mutlak butlanla hükümsüz sayılacağından davanın süre koşuluna bağlı olmadığı ve sözleşmenin feshedilmesinin de toplantı kararlarını geçersiz hale getirmeyeceği anlaşılmakla, Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu iş ve işlemlerin bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar ile yapılabileceği düşünülmeksizin yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.