Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3226 K.2018/5619

.....

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde;.......parsel sayılı taşınmazın hissedarı maliki olup arsa payının hatalı hesap edildiği ve tapuya hatalı olarak kaydedildiği, ayrıca dava konusu taşınmazdaki tüm dairelerin arsa paylarının hatalı hesaplaması nedeniyle hukuki sorunlar ile birlikte hak kayıplarının oluştuğu beyan edilerek, arsa paylarının düzeltilmiş haliyle tapuya tescili istenilmiştir.

.........2015/909 Esas, 2015/893 Karar sayılı dosyasında; davacı dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazdaki arsa paylarının hatalı olduğu ve ilgili taşınmaza ait tapu bilgilerine göre malik görünen ... vefat ettiğinden vareset ilamında belirtilen davalıların mirasçı olduğu anlaşıldığından, ayrıca............2015/792 Esas sayılı dosyasının 22.12.2015 tarihli ara kararı gereğince dava açılması için taraflarına süre verildiğinden bu davanın açılmasının zorunlu olduğu belirtilerek,

bu dosyanın usul ekonomisi dikkate alınarak ...............sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesi talep edilmiş, mahkemece bu dava ile......... görülen 2015/792 Esas sayılı dava dosyası arasında hukuki ve fiili irtibat bulunduğu görülmek....... görülen 2015/792 Esas sayılı dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece; taşınmazın yönetim planının 23.05.1968 tarihinde düzenlendiği, binanın bodrum + zemin + 3 normal katlı, bodrum katında sığınak, kapıcı dairesi, dairelere ait kömürlükler, zemin katında 3 adet dükkan ile birlikte 2 adet daire, birinci, ikinci ve üçüncü katlarda üç'er adet daire ve bahçede de müstakil bağımsız bölüm nolu özel depodan oluştuğu, kat mülkiyetine geçildiği tarihten itibaren ruhsat alımını gerektirecek herhangi bir önemli tadilat geçirmediği, belediyece tasdik edilmiş projesine göre 23.05.1968 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği,

bağımsız bölümlere tefrik edilen arsa paylarının da kat irtifakının tesisi esnasında o tarihteki malikler tarafından tahsis edildiği, mevcut arsa paylarının da o tarihlerdeki değerleri ile doğru orantılı bir şekilde düzenlenmediği,

bulundukları kat, kat içerisindeki konumları, alanları, piyes sayıları gibi etken faktörlerin dikkate alınmadan arsa paylarının belirlendiği anlaşılmakla, mevcut arsa paylarının Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi ve hakkaniyet kurallarına uygun bir şekilde düzenlenmesi için yukarda bahsedilen etken faktörler çerçevesinde dairelerin bulundukları kat, baktıkları cephe, kat içerisindeki pozisyonları, projesinde belirtilen ölçü ve alanlar, taşınmazın bulunduğu semt ve semt içindeki konumu, kat mülkiyetine geçildiği 1968

........

yılından bu yana taşınmazın semt içerisindeki çevresel oluşum ve gelişim gibi faktörler eşliğinde rayiç değerleri ve yeni yüzölçümleri belirlenerek davanın kabulü ile........ sayılı dosyası açısından; ve mahkemenin 2015/792 sayılı dosyası açısından;...... parselde tapuda kayıtlı taşınmazın mevcut arsa paylarının iptali ile; yeni arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 23.05.1968 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir. Kabulü halinde ise; Mahkemece hüküm kısmında kat maliklerine ait bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının düzeltilmeden önce hangi oranlarda olduğu ve davanın kabulü ile arsa paylarının hangi oranlar da düzeltildiğinin yazılmamış olması doğru görülmemiştir.