Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3254 K.2018/6597

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; ..., ..., ... mah. 14400, 14401 ve 1961 sayılı parselde kayıtlı taşınmazların paydaşlar arasında aynen taksiminin mümkün olmadığı belirtilerek satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazın aynen ve ivazlı olarak da ifraz ve taksimi mümkün olmadığı gerekçesiyle dava konusu ..., ..., ... mah. 14400 sayılı parsel, ..., ..., ... mah. 14401 sayılı parsel ve ..., ..., ... mah. 1961 sayılı parsel üzerinde bulunan taşınmazın, tüm yükümlülükleri ile birlikte umum arasında açık artırma usulü ile satılarak, elde edilecek satış bedelinin taraflara tapudaki ve mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında pay edilmek suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.2017/3254 - 2018/6597 Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre;

dava konusu 14400 sayılı parsel üzerinde betonarme kolonlu, tuğla duvarlı, zemin+4 normal katlı, zemin katta 2 adet dükkan, her katı 2 adet mesken olmak üzere toplam 2 dükkan 8 mesken daireli yapı olduğu, dava konusu 14401 sayılı parsel üzerinde; betonarme kolonlu, tuğla duvarlı, zemin+ 4 normal katlı, zemin katta 1 adet dükkan, her katı 1 adet mesken olmak üzere toplam 1 dükkan, 4 mesken daireli yapı olduğu, dava konusu 1961 sayılı parsel üzerinde ise betonarme kolonlu, tuğla duvarlı, zemin+ 2 normal katlı, zemin katta 2 adet dükkan, her katı 2 adet mesken olmak üzere toplam 2 dükkan 4 mesken daireli yapı olduğu tespit edilmiştir.

Ayrıca 14400, 14401 ve 1961 sayılı parsellerde kayıtlı taşınmazların hali hazır durumları, konumu, taşınmazlar üzerindeki yapıların inşa tarzı, inşaatta kullanılan malzemelerin teknik özellikleri ve kullanılış şekli, yıpranma durumu, imar durumu, 14400 ve 14401 sayılı parsellerin bitişik nizam 2 katlı inşaat yapımına müsaadeli imar durumlu olması, ancak bu parseller üzerinde Zemin+ 4 normal katlı yapının yer almakta olması ve 1961 sayılı parselin düzenleme alanı içerisinde yer almakta olması, bu taşınmazlar üzerindeki yapıların ...’in 1. derece deprem bölgesi olması,

deprem yönetmeliğine uygun olarak mevcut yapıların plan ve projeye bağlanmasının mümkün olamayacağı tespit edilmiş olup taşınmazlar üzerindeki yapıların da kat mülkiyetine çevrilmesinin olanaksız olması nedeniyle ortaklığın ancak satış suretiyle giderilmesinin gerekeceği tespit edilmiştir.

Somut olayda, dava konusu parsellerin toplam paydaş sayısı üç olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. Kabule göre de; Davada davalıların ayrı vekillerle temsil edilmesine rağmen, hüküm fıkrasında tek davalı vekili için vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.