Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3463 K.2017/9383

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dilekçesinde 23/12/2014 tarihli ...apartmanı kat malikleri kurul toplantısının hukuka aykırı olarak yapıldığını, toplantıda yönetimin yetkilerini aşan mülkiyet hakkına müdahale şeklinde kararlar alındığını, katılanların ve olumlu oy verenlerin sayılarının belli olmadığını, kat maliklerinin 6306 sayılı Kanunla ilgili aldıkları kararların yetkilerini aşan nitelikte olduğunu, vekaleten temsil edilen kat maliklerinin oylarının iptali gerektiğini, ...5.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/1607 E. sayılı dosyasında davacılar vekili olarak dava açan Av. ...'ın apartmanı temsilen vekil olmasını müvekkilinin kabul etmediğini, yönetici ve denetçi ile ilgi hiçbir madde bulunmadığını, bu nedenlerle 23/12/2014 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararların usûl ve kanuna aykırı bulunduğundan iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece dava konusu 23/12/2014 tarihli ...apartmanı kat malikleri kurul toplantısının usûl ve kanuna uygun olarak yapıldığı, alınan kararlar ile ilgili kanun hükümlerine aykırı bir durum olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 6.maddesinde “(1) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek, önceki vasfıyla değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re'sen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesinde “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” hükmü ,

Aynı Kanunun 44. maddesinde ise “Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; ...........şarttır” düzenlemesi yer almaktadır.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; dava konusu anataşınmazın üstündeki yapının yıkılmadığı ve kat mülkiyetinin müşterek mülkiyete dönüşmemiş olduğu anlaşılmaktadır.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde, yapının yıkılması ve kat mülkiyeti ve kat irtifakının müşterek mülkiyete dönüştürülmesinden sonra müşterek maliklerin 2/3 çoğunluk ile alacakları karar ile yapacakları işler düzenlenmiş olup, yapı yıkılmadığına ve kat mülkiyeti müşterek mülkiyete dönüştürülmediğine göre, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir.

İptali istenen 23.12.2014 tarihli toplantıya ait 3 ve 4. gündem maddelerinde anataşınmazın yıkım sonrası taşınmaz üzerinde yeniden bina inşası ve öncesinde plan tadilatı ve mimari proje v.b. iş ve işlemlerin yürülmesi hususlarının karara bağlanması, müteahhit firmalardan teklif alınması ve ilgili işlemlerin yürütülmesi konularında yetki verilmesi olarak belirlendiği, toplantının (3). (4).

(5). ve (7). maddelerinde binanın yeniden inşası için kamu kurumlarında ilgili işlemlerin yürütülmesi ve kat mülkiyeti-kat irtifakı kurulması aşamalarındaki iş ve işlemlerin yapılması, anataşınmaz üzerinde yeni bina için inşaat sözleşmesi yapma, plan ve proje hazırlattırma, arsa paylarının tespiti, ilave edilecek yeni bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkının belirlenmesi,

kat irtifakı tesisi ve bu işler için para toplama ve harcama yetkilerinin oyçokluğu ile karara bağlandığı anlaşılmakla, Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu iş ve işlemlerin bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar ile yapılabileceği düşünülmeksizin davanın yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.