Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3482 K.2018/5157

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerin murisi ... 25.03.2011 tarihinde vefat ettiğini, geriye mirasçılar olarak müvekkiller ile davalıların kaldığını, müvekkillerinin davalılar ile birlikte elbirliği mülkiyeti ile paydaş oldukları dava konusu 182 ada 7 parsel üzerinde, bir dükkan ve iki ayrı bağımsız bölüm bulunduğunu, bilirkişi marifetiyle dava konusu taşınmazın taksiminin mümkün olmadığının ve yine satışa esas olmak üzere taşınmazın değerinin belirlenmesinin gerektiğini beyan ederek; taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; bozma öncesi gerekçeli kararda; davanın kabulüne, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... yeri mevkii, 182 ada 7 parsel sayılı 271,83 m² büyüklüğünde altında dükkan olan kargir ev nitelikli taşınmaz üzerindeki mülkiyete ilişkin ortaklığın satış yoluyla (umuma açık artırma) giderilmesine karar verilmiş, bu hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, hüküm Yargıtay 18 Hukuk Dairesinin 13/03/2014 tarih ve 2013/20445 E. - 2014/4541 K. sayılı ilamı ile; "somut olayda da mahkemece öncelikle;

ilgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğünün 16.04.2013 tarihli yazısından yapının mevcut halini kapsayan yapı ruhsatının bulunmadığı bu nedenle yapı kullanma izin belgesi de verilemeyeceğinin belirtildiği, bu husus dikkate alınarak öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerektiği, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ve tüm kat maliklerinin kat mülkiyetine geçiş konusunda anlaşamadıkları gerekçesiyle satış yoluyla ortaklığın giderilmesine

karar verilmiş olmasının doğru olmadığı" gerekçesiyle bozulmuş, yerel mahkemece bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuş, bozma ilamı doğrultusunda mahkemece yapılan araştırma ve davalı tarafa kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesinin tamamlanmasını teminen verilen kesin sürede eksikliğin tamamlanmadığı, bu şekilde bozma ilamı doğrultusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12.maddesi uyarınca davalı tarafa yetki ve süre verilmesine rağmen ilgili işlemlerin yapılmadığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, dava konusu ... ili, ... ilçesi ...

Mahallesi ... yeri mevki 182 ada 7 parsel sayılı 271,83 m² büyüklüğünde altında dükkan olan kargir ev nitelikli taşınmaz üzerindeki mülkiyete ilişkin ortaklığın satış yoluyla (umuma açık artırma) giderilmesine karar verilmiş hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat bilirkişisince hazırlanan rapora göre; dava konusu taşınmazın üzerinde hali hazırda üç kat görünümlü, bir adet iş yeri ve 7 adet meskenden ibaret bina bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran (... ) davalardandır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahip olup, satış isteyen diğer davalılara da bozma ilamının gereğini yerine getirmek üzere, bozma doğrultusunda araştırma yapılması için uzun (makul) bir süre verilmesi gerekmekte olup, aşağıda sıralı işlemlerin yapılabilmesi için, mahkemece davacı vekiline iki haftalık kesin süre tayin edilerek bu süre içerisinde ilgili yerlere başvuruda bulunulmamış olması nedeniyle davaya konu taşınmazın taraflar arasındaki ortaklığının satış yolu ile giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Mahkemece öncelikle tapu kaydının celpedilerek, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken;

talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.