Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3750 K.2017/4393

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 24.02.2009 gün 2009/653 Esas- 2009/1621 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmiş, yerel mahkemece bozma ilamına uyularak verilen hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ile ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekilinin dava dilekçesi ile İstanbul 7. İcra Müdürlüğünün 2003/11981 Esas sayılı dosyası ile borçlu ... hakkında icra takibi başlatıldığı ve borcunu ödemeyen borçlunun babası Demir Aktaş'tan intikal eden İstanbul, Maltepe, Yenikariye Mah., 22 pafta, 41 ada, 169 parsel sayılı 449 m2 arsanın 28/300 hissesi üzerine haciz konduğu, davalının babası Demir Aktaş'ın 26.08.1999 tarihinde vefat ederek geriye mirasçı olarak borçlu ... ile davalıların kaldığını, davalılardan muris Demir Aktaş'ın oğlu ...'ın da 18.03.1995 tarihinde bekar ve çocuksuz vefatı ile mirasçı olarak davalıların kaldığı,

dosya borcu ödenmediğinden borçlunun miras hissesinin satılarak paraya çevrilmesi için ....İcra Tetkik Merciinin 2003/1770 Esas-2003/1492 sayılı ilamı ile alacaklı vekili olarak tarafına yetki verildiği nedenleri ile dava konusu taşınmazın fiilen taksimi mümkün olmadığından izale-i şuyuu yolu ile satılarak paraya çevrilmesini ve hissedarlar arasında tapudaki payları oranında paylaştırılmasını talep ve dava etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hüküm Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 24.02.2009 gün 2009/653 Esas-2009/1621 Karar sayılı ilamı ile bozulmuş, yerel mahkemece Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir. Mahkemece Yargıtay bozma ilamına uyulduğuna göre, bozma ilamı gereğince işlem yapmak zorunluluğu doğmuştur. Dolayısıyla mahkemece taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesine yönelik kanunun öngördüğü işlemlerin yapılması gerekmekte olup bu hususta yeterli inceleme ve araştırma yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı

belgelerin (belediyeden onaylı proje ve yapı kullanma belgesi ile bağımsız bölümler listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazlardan 41 ada 109 parsel sayılı taşınmaz üzerinde oniki bağımsız bölümlü yapı mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda davalılar adına kayıtlı ve toplam paydaş sayısı onbirdir. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar ve Yargıtay bozma ilamı gereği yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması ve doğru görülmemiştir.