Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3918 K.2018/3387

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili 07/02/2007 tarihli dava dilekçesi ile tarafların;...ili, ...ilçesi, ...mahallesi, 75 ada, 22 parselde, "altında beş dükkan, 1 pasajı olan kargir otel ve bir ahşap dükkan vasıflı" halen müşterek murisleri ... adına kayıtlı taşınmazda iştirak halinde malik olduklarını, tarafların taksim ve satış konusunda anlaşamadıklarını, bu sebeple taşınmazın aynen taksim yoluyla paylaşılmasını talep etmiştir.

Mahkemece; kat mülkiyeti kurularak aynen taksimin mümkün olabilmesi için öncelikle bağımsız bölümlerin kullanmaya elverişli olması gerektiği, dava konusu taşınmazın zemin katındaki 5 adet dükkan kullanılmaya elverşli olsa da, taşınmazın 1. ve 2. katlarının "odalar" halinde olduğu, halihazır durumu ile kullanılabilir durumda olmadığı, bu durumun bilirkişi raporu ile tespit edildiği, 1.ve 2. katlarda kullanmaya elverişli bağımsız bölümler olmadığı, 1.ve 2. katın kullanılabilir ve bağımsız bölüm haline getirilebilmesi,

kat mülkiyeti kurularak aynen taksim yapılabilmesi için binanın değerine yakın tadilat masrafı yapılması gerektiği, binanın mevcut durumuna göre bu tadilatların ekonomik olmadığı, paylaşım istemeyen taraflara da masraf yükletilerek kat mülkiyeti kurulmasının tarafların menfaatine uygun ve ekonomik olmadığı gerekçesi ile; davanın kabulüne,...ili, ...ilçesi, ...mahallesi, 75 ada 22 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın taşınmazın üzerindeki dükkanlar ve bina ile umum arasında açık arttırma suretiyle satılarak giderilmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada; mahkemece kat mülkiyeti kurulmasının ekonomik olmadığı ve taraflara masraf yükleteceği gerekçesi ile satış kararı verilmiş ise de, paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesinde ortaklardan/taraflardan birinin taksim talebinde bulunması halinde öncelikle taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin koşullarının araştırılması gerektiği, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince kat mülkiyeti kurulabilmesi için ortaklara/taraflara gereken imkanın sağlanması amacıyla yetki ve süre verilmesi gerektiği kanunda düzenlenmiş olmakla, anılan gerekçe ile satışa karar verilmesi doğru değildir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması

-2- 2017/3918-2018/3387

yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat ve fen bilirkişilerince hazırlanan 01.05.2007 havale tarihli rapora göre; "Dava konusu ...ili, ...ilçesi, ...mahallesi, 75 ada, 22 parselde, "altında beş dükkan, 1 pasajı olan kargir otel ve bir ahşap dükkan vasıflı" taşınmaz üzerinde halihazırda 28 adet oda-dükkan-depo ve üst katlarda bulunan tuvalet, banyo, pasaj ile zemin katta bulunan betonarme sundurmanın ve bahçenin ortak kullanım alanı olarak değerlendirilmesi halinde hissedarlara en az 1'er bağımsız bölüm düşeceği" mütalaa edilmekle, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi

-3- 2017/3918-2018/3387

belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.