Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3927 K.2017/8667

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ..., davalılar ..., ..., ... ..., ... ... ..., ..., ..., ... ve ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ili, ... ilçesi, ... mah. 379 ada 29 sayılı parselde bulunan bahçeli kargir apartmanın kat mülkiyeti tescilinin 03/11/1966 yılında yapıldığını, müvekkiline ait 14/12/2000 tarihinde almış olduğu 1 ve 10 numaları bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı arsa paylarının düzeltilerek yeniden belirlenmesini ve tapuya tescilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece davacının davasının kabulü ile;

... ilçesi, ...

Mah, 379 ada, 29 parsel sayılı 999 metrekarelik taşınmaz üzerine inşaa edilen ve üzerinde 3 dükkan ve 9 daire bulunan taşınmazın daha önceki arsa paylarının iptali ile yeni arsa paylarının zemin katta bulunan 1 nolu bağımsız bölümün arsa payının 148/2619, 1. katta bulunan 2. nolu bağımsız bölümün arsa payının 254/2619, 1. katta bulunan 3 nolu bağımsız bölümün arsa payının 267/2619, 2. katta bulunan 4 nolu bağımsız bölümün arsa payının 254/2619, 2. katta bulunan 5 nolu bağımsız bölümün 267/2619, 3. katta bulunan 6 nolu bağımsız bölümün arsa payının 262/2619, 3. katta bulunan 7 nolu bağımsız bölümün arsa payının 275/2619,

4. katta bulunan 8 nolu bağımsız bölümün arsa payının 262/2619, 4. katta bulunan 9 nolu bağımsız bölümün arsa payının 275/2619, zemin katta bulunan 10 nolu bağımsız bölümün arsa payının 208/2619, zemin katta bulunan 11 nolu bağımsız bölümün arsa payının 73/2619, zemin katta bulunan 12 nolu bağımsız bölümün arsa payının 74/2619 olarak tespit ve tesciline karar verilmiş, hüküm davacı ..., davalılar ..., ..., Alexandra Marta, Melek Bani Wimmer, ..., ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile

bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; mahkemece bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmiş ise de arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin hangi gerekçelerle oluştuğu hususunda açıklayıcı bir rapor düzenlenmemiştir. Mahkemece kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle kat irtifak belgelerinin, mimari projelerin ve yönetim planının birlikte değerlendirilerek, tapu kaydında arsa paylarının düzeltilmesi hususunda kanaate varılır ise oluşacak yeni arsa paylarının ve oranlarının gösterir mukayeseli gerekçeli somut ve haklı nedenler belirtilerek arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı hususunda uzman bilirkişi kurulunca rapor alınarak oluşan sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

Ayrıca; 8 nolu bağımsız bölüm intifa hakkı sahiplerinin davada taraf olması gerektiği düşünülmeden karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.