Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3938 K.2017/10190

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesiyle; müvekkilinin dava konusu kat mülkyeti tesis edilmiş ana taşınmazdaki 6 ve 7 numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, müvekkilinin bağımsız bölümlerinin arsa paylarının yanlış hesaplandığını ve tapu kaydına da bu şekilde tescil edildiğini, bu yanlışlığın diğer arsa payları için de geçerli olduğunu; fiili kullanım durumuna bakıldığında müvekkilinin kullanım alanının daha fazla olmasına rağmen, arsa payının daha düşük olduğunu beyan ederek, bu sebeplerle müvekkilinin maliki bulunduğu bağımsız bölümlerin arsa paylarındaki yanlışlığın fiili kullanım durumuna göre düzeltilmesine ve tapu kaydına işlenmesine, yargılama gideri ve ücreti vekaletin davalıdan tahsil edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece; davacının ana taşınmazda kat maliki olduğu; kat mülkiyetinin kurulu olduğu 20/03/1968 tarihinde, davalılardan ...'in kat maliki olup, diğer davalıların ise daha sonradan kat maliki oldukları, bu anlamda davacının ise 10/06/1998 tarihinde 6 nolu bağımsız bölüme, 10/02/1989 tarihinde de 7 nolu bağımsız bölüme malik olduğu.

Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde arsa paylarının yeniden düzenlenmesinin mahkemeden istenebileceği; ancak ilgili bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebi ile herhangi bir değişiklik yapılamayacağı;

böylelikle usul ve yasaya uygun bilirkişi heyeti raporunda da belirtildiği üzere ana taşınmazın bulunduğu çevresel özellikler, bağımsız bölümlerin konumu, bulunduğu kat, caddeye cephesi, gün ışığından yararlanma durumu gibi unsurlar bir arada değerlendirildiğinde davacının maliki olduğu 3.kat 6 nolu bağımsız bölümün mevcut arsa payının 7 m2 / 150 m2 iken 88 m2 / 648 m2 olduğu.

3.kat 7 nolu bağımsız bölümün mevcut arsa payının ise 8 m2 / 150 m2 iken 88 m2 / 648 m2 olduğu, her ne kadar davacının, tescil ile malik olduğu tarihte taşınmazları mevcut hali ile satın aldığı, bu sebeple davacının iyi niyetli olmadığı davalılar tarafından iddia edilmiş ise de; kat mülkiyetinin kurulu olduğu tarihte davacının malik olmadığı gerekçesi ile davalıların iddialarına itibar edilmeyerek davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı;

arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 1968 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1968 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1968 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması,Ayrıca kabule göre de.

HMK'nın 297/2. maddesi, "Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." hükmünü içermekte olup, değişen yeni duruma göre bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının ne miktar olduğu hususunda ayrı ayrı, bağımsız bölüm numaraları belirtilmek kaydı ile hükmün infazında tereddüte yol açmayacak şekilde HMK'nın 297/2 maddesi uyarınca hüküm kurulmamış olmasıda doğru görülmemiştir.