Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3958 K.2017/8860

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... tarafından kendilerine gönderilen 05/12/2014 tarihli yazı ile 7.489,26 TL'nin ödenmesi talebinde bulundukları, söz konusu yazıda " hukuken ... aile fertlerinin bu borcu ödemesi ve Korkut ailesinden talep etmesi gerekmektedir" denildiği, 192 nolu bağımsız bölüm olan garaj ile ilgili gerçeğin ortaya çıkartılması için yazılan yazılara ...Tapu Sicil Müdürlüğünce cevap verildiği, 27/11/2014 tarihli yazının incelenmesinde ihalenin kesinleştiği, ihale alıcısının 23/10/2014 tarihinde intikal ve pay temliki için tapuya başvurduğunun anlaşıldığı,

ihalenin kesinleşmesi ile mülkiyetin ihale alıcısına geçtiğini beyanla bu bağımsız bölümden kaynaklanan 7.489,26 TL borçlu olmadıklarının tespiti istenilmiş mahkemece; dava konusu hisseli taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan davada ortaklığın satış suretiyle giderilmesine...13.

Sulh Hukuk Mahkemesinin 1993/1311 Esas sayılı dosyası ile karar verildiği, kararın kesinleştiği, gayrimenkul icra satış müdürlüğünce taşınmazın satışının 21/03/1995 tarihinde yapılan ihalede...'ta kaldığı, satışa ilişkin ihalenin kesinleşmiş olduğu anlaşılmış olup bu tarihten sonra 192 nolu bağımsız bölümden yönetim gideri alınmaması nedeniyle gerek davacılardan gerekse... mirasçılarından herhangi bir talepte bulunulmamış ise de 10/05/2014 tarihinde yapılan genel kurulda 192 nolu bağımsız bölümden de aidat toplanması kararı alınması üzerine bu ihtilaf ortaya çıkmış,

192 nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu kayıtlarında davacıların halen kayıt maliki olarak gözüktükleri anlaşılmış, dosyaya sunulan belgelere göre... mirasçıları taşınmazın adlarına tescili için 23/10/2014 tarihinde ...Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurdukları, tapu sicil müdürlüğünün ise tescil işleminin yapılması için eldeki belgenin yeterli olup olmadığını mahkemeye sorduğu, henüz tescil işlemlerinin yapılmamış oldukları tespit edilmiş, TMK'nın 705. maddesinde "taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.

Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda görülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır.

Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" hükmünün bulunduğu buna göre icra marifeti ile yapılan satışlarda mülkiyetin tescil ile değil ihale ile kazanıldığı, davalı taraf her ne kadar dilekçesi ekinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2001/6-278 Esas, 2001/270 Karar sayılı ilamını sunmuş ve mülkiyetin ihale ile geçmeyeceğini beyan etmiş ise de sunmuş olduğu kararın ihtiyari açık artırma ile yapılan bir satıma ilişkin olduğu, 21/03/1995 tarihli ihalenin ise cebri nitelikte icra müdürlüğünce yapılmış bir satış olduğu,

taşınmaz hissedarlarından bir yada bir kaçı satış yapılmasını istemese dahi mahkemece taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığını tespiti üzerine taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir ve böyle bir satışın ihtiyari satış olarak kabulü mümkün değildir. KMK hükümleri uyarınca ortak gider avansından öncelikle sorumlu olan kat malikidir.

Bu Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir sebeple devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleri ile birlikte müteselsil sorumlu olur denilmek suretiyle malik olmasalar bile bağımsız bölümden yararlananların da kat maliki ile birlikte sorumlu olacakları kabul edilmiştir.

Dava dışı... ve mirasçılarının ihalenin kesinleşmesi üzerine neden tapuda tescil işlemlerini yaptırmadıklarını bilinmesi mümkün olmamakla birlikte ihale alıcısı...

21/03/1995 tarihinden itibaren ve yasa gereği tescilden önce dava konusu 192 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu,Bu nedenle yapılan genel kurul sonunda 192 nolu bağımsız bölümden de aidat toplanılmasına ilişkin sorumluluğun... mirasçılarına ait olduğu zira bu tarihte her ne kadar tapuda kayıt maliki davacılar olarak gözükmekte ise de yasa gereği malik... ve mirasçılarıdır.

Davacılar, yasal malik olmadıklarına göre onlardan aidat bedeli talebinde bulunulabilmesi ancak 634 sayılı Kanunun 18/2 fıkrasında belirtilmiş olan kişilerden olmaları durumunda söz konusu olabileceği ancak böyle bir iddiada da bulunulmamış olduğu.

Bu durumda davacıların yasal olarak malik olmadıklarını, bağımsız bölümden de herhangi bir suretle yararlandıkları iddia edilmediğine göre söz konusu bağımsız bölümlere ait aidatların davacılardan talep edilmesi mümkün olmadığı, bu nedenle davacıların menfi tespit taleplerinin kabulü davacıların davalı apartman yönetiminin kendilerine 05/12/2014 tarihli yazıda bildirmiş oldukları 7.489,26 TL borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, menfi tespit istemine ilişkindir.

Mahkemece davacıların malik olmadığı ve bağımsız bölümden yararlananlar olmadığı nedeniyle davanın kabulüne karar verilmişse de 1995 tarihinde ihale ile...’a satılan dava konusu bağımsız bölümün öncelikle fiili ve eylemli olarak kimler tarafından kullanıldığı, kimler tarafından varsa kiraya verildiği, davacıların bağımsız bölümden el çekip çekmedikleri, davacıların eylemli olarak bağımsız bölümden yararlanıp yararlanmadıkları, yararlanmıyorlarsa 192 nolu bağımsız bölümün kimler tarafından kullanıldığı,

ayrıca ilgili belediyeden veya vergi dairesinden dava konusu bağımsız bölüm hakkında vergilerin kimler tarafından ödendiği tespit edilerek devamlı olarak faydalananların Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca gider avansından sorumlu olacakları dikkate alınarak bağımsız bölümün öncelikle maliklerinin kim olduğunun tespitiyle bu hususta taraf teşkili sağlanması ve eylemli kullanma durumuna göre sorumluluklarının tespiti yönünden gerekli inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.