Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4086 K.2017/9087

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, müvekkili ile davalının ...ilçesi ... mahallesinde bulunan ve tapuda 189 ada 11 parselde kayıtlı taşınmazın ortak malikleri olduğunu, tarafların ortaklığı anlaşarak gidermelerinin mümkün olmadığını, bu sebeple aynen taksimi de mümkün olmayan taşınmazların satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece,alınan bilirkişi raporları ile dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi sureti ile ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığının tespit edildiğinden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Dosyanın incelenmesinde, dava konusu taşınmazın tapuda kargir ev ve arsa vasıflı, davacı ve davalı adına kayıtlı olduğu, anataşınmazın kargir, zemin ve üç kattan oluştuğu, toplam dört bağımsız bölümün bulunduğu, binanın dört kat yapı ruhsatının bulunmasına rağmen bodrum,zemin ve bir normal kat olarak projesinin bulunduğu, 1. ve 2. normal katların yapı kullanım izin belgelerinin olduğu,

taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 1. ve 50/2. maddesi hükmüne uygun olup, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, ...Belediye Başkanlığının 30.12.2014 tarihli yazısında anataşınmazın projeye aykırılıklarının bir kısmının yerinde düzeltilmesi,

diğer bir kısmının proje tadilatı olarak yapılıp binanın oturumunun imar planına uygun olup olmadığı tespit ettirilip Planlı Alanlar Tıp Yönetmeliği ve Yapı Denetim Uygulama Yönetmeliği gereklerini sağlayarak idaremize başvuru yapılması durumunda proje tadilatının olumlu değerlendirileceğinin bildirildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda Belediye Başkanlığının yazısına istinaden taraflara süre verilerek yargılama yapılması gerekirken, mahkemece açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.