Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4094 K.2017/9775

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ve arkadaşları vekili ile davalı ... ve arkadaşları vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile, müvekkillerinin davalılar ile birlikte ... ili, ... ilçesi, ...mahallesi, 1809 ada, 4 sayılı parsel üzerinde bulunan 10 adet bağımsız bölümlerin kat maliki olduklarını ancak tapu kayıtlarında müvekkili davacılara ait arsa paylarının 15/240 olmasına karşın, davalılara ait arsa paylarının 30/240 olarak gösterildiğini beyan ederek, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının hakkaniyete aykırı olması nedeniyle hatalı olarak belirlenen arsa paylarının, denkleştirici ve adaletli bir şekilde yeniden düzenlenip tapuya işlenmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece 634 sayılı Kanun kapsamında proje yükümlüsünün teknik bilgiler kapsamında ve objektif verilere göre arsa payının hesaplanması ve tapuya tescili zorunlu olmakla birlikte, projeden anlaşılan şekilde, arsa paylarının objektif kıstaslarla belirlenmediği yönünde bilirkişi heyetinin sunduğu rapor ve değerlendirilmeye esas alınacak tarihten sonraki, imar durumu, cins ve manzara değişikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaksızın; kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerle orantısız olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ... ve arkadaşları vekili ile davalı ... ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 04.03.1991 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 04.03.1991 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1991 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Mahkemece her ne kadar dava kabul edilip arsa payının düzeltilmesine karar verilmişse de yapılan inceleme ve bu inceleme sonucu alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.