Davacı vekili, vermiş olduğu 16/08/2011 havale tarihli dava dilekçesinde özetle ; müvekkilinin, ... ili, ... ilçesi, ... mevkii 9829 parselde bulunan 204 m2'lik gayrimenkule davalı ile birlikte müşterek olarak malik olduğunu, gayri menkul üzerinde iki ayrı bağımsız bölüm şeklinde dubleks ve bahçeli iki dairenin bulunduğunu, davalının ortak kullanım kaidelerine ilişkin olarak yükümlülüklerini yerine getirmediğini, kullanım hakkı olan 102 m2'den çok daha fazlasını kullanarak söz konusu gayrimenkulün bahçesini kendi kullanım alanı olarak tayin ettiğini,
müvekkilinin mülkiyet ve kullanım haklarına tecavüz ve müdahale ettiğini daha önceleri gayrimenkulün ön ve yan tarafını davalı, arka tarafını müvekkili kullanmakta iken, bu yıl müvekkil tatile geldiğinde arka taraftaki ağaçların kesildiğini bahçesinin üzerine beton döküldüğünü gördüğünü ve bu durumun söz konusu gayrimenkul üzerindeki ortaklığı çekilmez hale getirdiğini ekte sundukları krokiden de anlaşılacağı üzere tapuda 1/2 oranında malik olan davalının gayrimenkule ait bahçenin neredeyse tümünü kullandığını,
tüm uyarılara rağmen bu durumun değişmediğini ve bu nedenle gayrimenkul üzerindeki ortaklığın taksim suretiyle giderilmesini talep etmek zorunda kaldıklarını, davaya konu gayrımenkulün üzerindeki ortaklığın hak ve nesafet kaidelerine uygun bir şekilde taksim suretiyle giderilmesine, olanak olmadığı taktirde satış suretiyle giderilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; bilirkişi raporları doğrultusunda dava konusu yerdeki ortaklığın aynen taksiminin mümkün olmadığı ve bu nedenle taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi gerektiği kanaatiyle; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mevkii, 9829 parselde yer alan taşınmaz üzerindeki ortaklığın, satış yoluyla giderilmesine, satışın açık arttırma suretiyle yapılmasına, karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat ve hukukçu bilirkişilerin raporlarına göre; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mh. 9829 parsel bagçeli kargir 2 dubleks evden oluşmakta olup, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne
uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;
bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan zemin ve normal katlardaki bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,
proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,
ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,
taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken;
yargılamanın 04.12.2013 tarihli 17 nolu celselsinde davacı vekili tarafından, ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi talebi yinelenmiş ve kat mülkiyeti kurmak üzere kendilerine yetki verilmesi talep edilmiş olmasına rağmen, talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/10/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.