Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4271 K.2017/8290

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili 19.12.2013 tarihli dilekçe ile müvekkili site yönetimi tarafından davalı borçlu aleyhine Temmuz 2013 dahil olmak üzere bu tarihe kadar olan birikmiş aidat, ortak gider, ek ödeme ve katkı payı alacağını ödememesi nedeni ile ... İcra Müdürlüğünün 2013/4522 Esas sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı sebebiyle takibin durduğunu belirterek itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmıştır. Mahkemece; kat mülkiyetinin 13.06.2013 tarihinde kurulduğu, bu tarihten önceki döneme ait aidat alacaklarından kaynaklı itirazın iptali davasında Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmayacağı, genel hükümlerin uygulanması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş, temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.

Asliye hukuk mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin 13.06.2013 tarihinde kurulduğu, bu tarihten öncesinde kat mülkiyeti ve buna bağlı olarak Kat Mülkiyeti Kanununa tabi site yönetiminden söz etmenin mümkün olmayacağı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, İİK'nın 67. maddesine dayalı itirazın iptali istemine ilişkindir.

Mahkemece eksik inceleme ve araştırma sonucu usul ve kanuna aykırı olarak karar verilmiştir.

Dosya kapsamından; ... ile davalının 8982 ada 5 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki oldukları, anılan taşınmazda 13.06.2013 tarihinde kat mülkiyetinin kurulduğu, davalı ile ... arasında 20.05.2008 tarihli ... ...

Konutları 2. Etap Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, anılan sözleşmenin 13.1 maddesinde "Konutların teslim tarihinden Kat Mülkiyeti Kanununa göre gerekli yönetim organları oluşuncaya kadar konutların yönetim ve işletmesinin ... tarafından yürütüleceği, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi hak sahibinin Kat Mülkiyeti Kanunun tüm hükümlerine riayet edeceği, ortak gider ödemelerini düzenli yapacağının...” belirtildiği,

yine anılan sözleşmenin 13.2 maddesinde ise “...’ın sahip olduğu yönetim ve işletme yetkisini bizzat kullanabileceği gibi bir veya bir kaç tüzel kişiye de devredebileceği, devir halinde site yönetimin hizmetlerinin bu şahıslar tarafından deruhte edileceği, hak sahibinin aidatların toplanmasına karşı husumet itirazında bulunamayacağı, aidatları zamanında ödemeyen kişilere karşı açılacak icra takibi, ve/veya site yönetim hizmetlerinden dolayı davaların doğrudan site yönetim hizmetlerini deruhte eden şahıslar veya tüzel kişilerin yetkilendireceği bir vekil vasıtasıyla açılacağı,

hak sahibinin bunlara karşı husumet itirazında bulunulamayacağının" belirtildiği,

... tarafından 30.11.2010 tarihinde ... 2. Etap Konutları Site Yönetim Kurulunun atandığı, anılan site yönetiminin de ... ... Tic. A.Ş. ile işletme hizmet sözleşmesi imzaladığı, ... 2. Etap Konutları Site Yönetiminin Temmuz 2013 dahil olmak üzere bu tarihe kadar olan birikmiş aidat, ortak gider, ek ödeme ve katkı payı alacağının tahsili amacıyla davalı hakkında ilamsız icra takibi başlattığı, davalının itirazı üzerine takibin durduğu, davacı site yönetiminin itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemiyle eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere 634 sayılı Kanunun 17. maddesi uyarınca kat irtifakı kurulmuş ve bağımsız bölümlerin 2/3’ü fiilen kullanılmaya başlamışsa kat mülkiyetine geçilmemişse dahi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacak ve uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılacaktır. Yine site birden fazla parsel üzerine kurulu ancak uyuşmazlık tek parsele ilişkin ise KMK’nın 17. maddesindeki koşulların varlığı halinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacak ve uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılacaktır.

Diğer taraftan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrasında “Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir...” hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, bağımsız bölüm maliki 634 sayılı Kanunun uygulandığı durumlarda anılan yasa hükmü uyarınca, 634 sayılı Kanunun uygulanamadığı durumlarda ise paylı mülkiyet hükümleri uyarınca ortak gider borcunu ödemeyen bağımsız bölüm maliki aleyhine icra takibi yapma, dava açma hak ve yetkisine sahiptir.

Ne var ki mahkemece; davaya konu 10.01.2012 ile Temmuz 2013 tarihleri arasında çekişmeli 8982 ada 5 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kat irtifakı kurulu ise 634 sayılı Kanunun 17. maddesi uyarınca bağımsız bölümlerin 2/3’nün fiilen kullanılıp kullanılmadığı, sitenin birden fazla parsel üzerine kurulu olup olmadığı, uyuşmazlığın tek parsele ilişkin olup olmadığı, site yönetimini oluşturan yönetim kurulu üyelerinin çekişmeli taşınmazda malik olup olmadıkları araştırılmadan, davalı ile ... arasında düzenlenen 20.05.2008 tarihli ... ...

Konutları 2. Etap Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi incelenmeden, siteye ait yönetim planı ile tarafların sunduğu delil ve belgelerin tamamı getirtilmeden site yönetiminin dava tarihi itibariyle geçici yönetim olup olmadığı, aktif dava ehliyetinin bulunup bulunmadığı yöntemince araştırılmadan karar verilmiştir.

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.