Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4275 K.2018/3388

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ...ili, ... mahallesi, 1 ada, 11 parselde ve tamamı 120,38 m² alan üzerindeki, muris ... 'ye ait gayrimenkul üzerinde dokuz kişinin hissesi olduğunu, taşınmazın rızaen taksiminin yapılamadığını, bu nedenle dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmaz üzerinde tarafların paylı mülkiyete sahip oldukları, dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu, üzerinde kargir dükkan bulunduğu, bu taşınmazın vasıfları, yüzölçümleri ve imar durumları itibariyle mevcut pay ve paydaş sayısınca aynen ya da ivaz ilavesi suretiyle taksimlerinin mümkün olmadığı, üzerindeki ortaklığın ancak satış yoluyla giderilmesinin mümkün olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, ...ili, Merkez ilçesi, Çarşı mahallesi, 1 ada, 11 parsel sayılı taşınmazın umum arasında yapılacak açık artırma ile satılarak bu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat ve emlak bilirkişilerince hazırlanan rapora göre; dava konusu taşınmazın tapu kaydında dört paydaşın bulunduğu, taşınmaz üzerinde halihazırda zemin + bir normal + çatı katı olmak üzere üç katlı kargir dükkan olduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesine uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.

Bundan başka; aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de, Dairemizin uygulamalarında mirastan elbirliği (iştirak) mülkiyetinin sözkonusu olması halinde birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmek suretiyle de ortaklığın giderilmesi de mümkündür.

Bu cümleden olmak üzere; mahkemece öncelikle iştirak halindeki hissedarlar ve taşınmazın birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölüm düşecek sayıda bağımsız bölüm ihtiva edip etmediği ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre taksim suretiyle ortaklığın giderilip giderilemeyeceği yönünde araştırma yapılarak uzman bilirkişi kurulundan da rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve -2- 2017/4275-2018/3388

fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken;

talep eden tarafa kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.