Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4283 K.2017/9086

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı alacaklı vekili, davalı ... hakkında yaptıkları takipte bu kişinin ...'nın mirasçısı olduğu, ...'nın taşınmazlarına haciz konulduğunu, bu konuda kendilerine yetki verildiğini belirterek miras ortaklığının müşterek mülkiyete dönüştürülmesini, 26.11.2013 tarihli duruşmada ise kendilerine ortaklığın giderilmesi davası için yetki verildiğini hataen miras ortaklığının müşterek mülkiyete dönüştürülmesi olarak belirtildiğini, davasının ortaklığın satış yolu olarak düzelttiğini beyanla, ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece; ...3.

İcra Mahkemesinin 2013/296 E. - 426 K. sayılı kararı ile alacaklı ...'ye borçlu ... hakkında icra takibinde bulunduğu borçlunun hisselerine haciz şerhi konulduğu İİK'nın 121. maddesindeki koşulların gerçekleştiği, bu nedenle borçluya miras ortaklığının intikal eden taşınmazdaki hissesinin satışı için alacaklıya ortaklığın giderilmesi davası açmak üzere yetki verildiği, ... ili, ... ilçesi, ... köyü, ... pafta, 962 ada, 1 parsel sayılı 239 m² miktarındaki arsa vasıflı taşınmazın tamamının muris ... adına kayıtlı olduğu, taşınmazın onaylı projesinin bulunmadığı,

dava konusu taşınmazın kendinden başka bölümlere ayrılması mümkün olmayan bir imar parseli oluşu, üzerinde bulunan binanın proje ve imar mevzuatına aykırı yapılmış tarafları, konunun 2981 ve 3290 sayılı İmar Affı Kanunu kapsamına da girmemesi durumları nazara alındığında söz konusu taşınmazın taraflar arasında aynen taksiminin ivaz ilavesi suretiyle dahi mümkün olmayacağı,

izale-i şüyu'un ancak satılması ve satıştan elde edilecek bedelin tüm hissedarlara tapudaki hisseleri oranında paylaştırılması suretiyle giderilebileceğinin anlaşıldığı gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Dosyanın incelenmesinde, dava konusu taşınmazın tapuda arsa vasıflı, binanın kargir, projesinde bodrum, zemin ve 4 kat olmak üzere 4 dükkan 8 bağımsız bölümden oluştuğu, mevcut durumda ise bodrum, zemin ve 4 kat olmak üzere 3 dükkan 9 bağımsız bölümün bulunduğu, projesine aykırı olduğu, imar durumunun ise zemin ve 3 kat olduğu mevcut hali ile imar mevzuatına aykırı olduğu, Belediye Başkanlığının yazısında bahse konu parsele yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti verilebilmesi için olumsuzlukların giderilmesi,

belediyeden imar durumu ve inşaat istikamet rölevesi alınarak ilgili yönetmelik ve yürürlükteki plan çerçevesinde gerekli projeleri hazırlanıp onaylar tamamlandıktan sonra müracaat edilmesi halinde proje onayı yapılıp yapı ve kat mülkiyeti tanzim edileceğinin bildirildiği, taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 1 ve 50/2. maddeleri hükmüne uygun olup, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda Belediye Başkanlığının yazısına istinaden taraflara süre verilerek yargılama yapılması gerekirken, mahkemece açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.