Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4392 K.2017/9259

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalı vekilleri ile davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalıların paylı maliki bulundukları ...ili,...ilçesi,... ada, 113 parselde bulunan arsa üzerinde müvekkili ile davalılara ait bağımsız bölümlerden müteşekkil site şeklinde iki adet bina bulunduğu, her bir bağımsız bölümün değerine isabet edecek arsa payının belirlenmesi ve her bir bağımsız bölüme ait arsa payının bu şekilde tapuya kaydı ve tescili istenilmiş, mahkemece; bilirkişi raporu ile arsa paylarının düzeltilmesi tespit edilmiş olup bilirkişi raporu elverişli ve denetlenebilir olduğundan itibar edilerek davanın kabulüne, ...ili,...ilçesi, ...

Başı mah.... ada, 133 parsel sayılı ana taşınmazdaki mevcut arsa paylarının iptaline,bağımsız bölümlerle ilgili arsa paylarının tespitine ve tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm bir kısım davalı vekilleri ile davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; dava konusu taşınmazda 1994 yılında kat irtifakı kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu tarihi olan 1994 yılında arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1994 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.