Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/5442 K.2019/1190

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalılar ile birlikte ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 125 ada 10 parseldeki anataşınmazda kat maliki olduğunu, parseldeki zemin kat 24 nolu bağımsız bölümü 1983 yılında edindiğini, 1986 yılında kat mülkiyetinin kurulması sırasında yapılan "bağımsız bölümlere ait arsa payı ve değer tablosunun" dilekçe ekinde sunulu olup, müvekkiline ait zemin kat 24 nolu bağımsız bölümün değerinin ....600,00.-TL ve arsa payının 16/3156 olarak gösterildiğini, diğer değerlere bakıldığında 3156 pay olan taşınmazda herbir payın;

taşınmazın bulunduğu kat, mevki, değer özellikleri dikkate alınmaksızın 100.000.-TL olarak belirlendiğini, Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre bağımsız bölümlere ilişkin arsa payının özgülenmesinde asıl unsurun kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değer olduğunu, müvekkilinin gayrimenkulünün zemin katta bir tam kat ve bir çekme kat olmasına ve ana arter olarak çalışan yola iki cephesi bulunmasına rağmen;

..., birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü katlardaki bağımsız bölümlerle arka cepheye bakan bağımsız bölümlerin arsa paylarının müvekkilinin bağımsız bölümünün arsa payı ile aynı şekilde belirlendiğini, 634 sayılı Kanuna aykırı bu durumun müvekkilini büyük değer kaybına uğrattığını beyan ederek; dava sonuna kadar taşınmaz kaydı üzerine ihtiyaten tedbir konulmasına, dava konusu 125 ada 10 parseldeki anataşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa paylarının tekrar düzenlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarına göre dava konusu anataşınmazın 1999 yılında ...'de meydana gelen şiddetli iki deprem sonucunda yıkıldığı, Kat Mülkiyeti Kanununun bu tip binalar için özel hükümler getirdiği, Kat Mülkiyeti Kanununun 47. maddesine göre anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümlerinin uygulanacağı, davanın taraflarınca 47. madde hükmüne riayet edilmediği,

tapu kaydında fiiliyatta bulunmayan ancak kat irtifakına bağlanmış bağımsız bölümler bulunduğu, kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği dava konusu gayrimenkulde Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi uyarınca arsa paylarının yeniden düzenlemesinin istenemeyeceği gerekçesi ile; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi kapsamında, anataşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.

...- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden herbirine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

2- Somut olayda, dava konusu anataşınmazla ilgili olarak dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda; kat irtifakının veya doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarih net olarak belirlenmemiş, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı gerekçeli olarak belirtilmemiş, kat mülkiyetinin/irtifakının kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,

mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, özellikle kat mülkiyetinin tesisi sırasında dava konusu 24 nolu "dükkan nitelikli" bağımsız bölüme ayrılan arsa payındaki orantısızlığın sebebi gösterilmemiş, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu ve aradan geçen süre zarfında taşınmazdaki arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı dikkate alındığında, ilgili belediyeden getirtilecek rayiç bedellere göre bu tarihte dükkan ve meskenlerin değerleri arasındaki oranın belirlenmesi ve arsa paylarının tespitinde bu oranın da dikkate alınması gerekirken;

bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme, yeterli bilgi ve gerekçe içermeyen, soyut, genel ifadeler içeren, hüküm kurmaya elverişsiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

3- Davanın niteliği gereği yargılamanın sonunda verilecek karar, dava konusu anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul ekonomisi ilkesi gözetilerek, dava konusu anataşınmazın bağımsız bölümlerinin tamamını gösterir son tapu kayıtları celbedilip, bağımsız bölüm maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonrasında tarafların tamamının iddia ve delilleri doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, izah edildiği şekilde eksik ve yetersiz inceleme ile yukarıda anılan kanuni gereklilikler de dikkate alınmaksızın hüküm kurulması doğru görülmemiştir.