Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/5599 K.2019/6194

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Davacı vekili 17.05.2011 tarihli dilekçesiyle .....parsel sayılı, 2147,78 m2 yüzölçümlü taşınmazın Hazine adına orman sınırları dışına çıkarıldığını, taşınmazın Hazine tarafından dava dışı.....satıldığını, müvekkilinin de 17.05.2001 tarihinde söz konusu taşınmazı .....satın aldığını, alım satım sırasında da tapu kaydı üzerinde hiçbir sınırlayıcı kayıt bulunmadığını, taşınmazın tapusunun ...... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/37 E. - 2009/88 K. sayılı kararıyla iptal edildiğini, kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, müvekkilinin zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 771.295,36 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 10.09.2012 tarihli harçlandırılmış dilekçesi ile de talebini 1.666.729,20 TL’ye arttırmıştır.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 236.255,80 TL tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilmesi sebebiyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından. 1996 yılında yapılan ek kadastro sırasında, .....

13 parsel sayılı 2.147,78 m2 yüzölçümündeki taşınmazın, Eylül 1996 tarih 1584 sayfa numaralı tapu kaydı uygulanarak 6831 sayılı Kanunun 2/B madde uygulaması ile orman rejimi dışına çıkarıldığından söz edilerek .... zilyet olduğu kütüğün beyanlar hanesine yazılarak tarla niteliği ile Hazine adına tespit ve tescil edildiği, ..... tarafından 31.08.1998 tarihinde satılarak 16.10.2000 tarihinde .... adına tapuya tescil edildiği, 17.05.2001 tarihinde yapılan satış yoluyla davacının taşınmaza malik olduğu, .....

2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/37 E. - 2009/88 K. sayılı kararıyla 2/B işleminin usulsüz olduğu, ormanların kişiler adına tescil edilemeyeceği gerekçesiyle tapusunun iptaline karar verildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek 03.11.2010 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın 17.05.2011 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından, aynî hakkın saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır.

Bu sorumluluk asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan, zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.Anılan madde uyarınca Devletin sorumluluğunun kapsamı, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olup tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hataları da kapsamaktadır.

Bir başka deyişle, kadastro işlemleri, tapu kütüğünün oluşumuna dayanak oluşturduğundan, bu işlemler nedeniyle tapu kütüğünde oluşacak yanlışlıklar nedeniyle doğacak zararlar da TMK'nın 1007. maddesi kapsamındadır.

Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk niteliğinde olup, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin (aynî) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen Devlet, sicillerdeki yanlış kayıtlardan doğan zararları ödemeyi de üstlenmektedir. Dayanaksız ya da hukukî duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamda düşünülmüştür.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı).

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır.

Dolayısıyla mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında; davacı vekili aşamalardaki beyanlarında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ödediği bedelin güncellenmiş hâlinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazmin, davacının, taşınmazı kendisine satan ...... satıcının zapta karşı tekeffül hükümlerine göre dava açması halinde söz konusu olabilecektir.

Dava konusu olayda Hazinenin sorumluluğu Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından kaynaklandığından mahkemece arsa vasfındaki taşınmaza, emsal satışlara göre değer tespit edilmesinde isabetsizlik yoktur.

Ancak, davacının maliki olduğu taşınmazın tapusunun iptaline ilişkin mahkeme kararı 03.11.2010 tarihinde kesinleştiğine göre bu tarih itibarıyla arsa vasfında olan taşınmazın değerinin belirlenmesi gerekirken, taşınmazın 2011 yılındaki değerine hükmedilmiş ve somut emsal olarak alınan taşınmazların satış akit tablosu, emsal alınan taşınmazların satış tarihinde imar planı içinde olup olmadığı, emsal alınan taşınmazlardan DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı, değerlendirme tarihindeki arsa metrekare rayiç bedeli takdir komisyonunca belirlenen emlak vergisine esas m2 değeri getirtilip bilirkişi raporu denetlenmeden hüküm kurulmuştur.

Bu durumda, davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki (tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği 03.11.2010 tarihi) karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ..... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara,

dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerleri, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınan taşınmazın ise satış tarihinde imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise kadastral arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,

oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.