Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/6253 K.2018/907

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı Hazine tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, 28.01.2013 tarihli dava dilekçesi ile müvekkilinin ... ilçesi,... mahallesi, 84 sayılı parseldeki 1271/14440 hissenin, 28/04/1992 tarihinde, tapu müdürlüğünde ...'dan satın alındığını; aradan 19 yıl geçtikten sonra, taşınmazda diğer hisse sahibi... tarafından mahkemenin 2011/331 E. - 2012/559 K. sayılı dosyasıyla tapu iptali ve tescil davası açıldığını; yapılan yargılama sonunda sırf tapu memurunun hatası ile, müvekkilinin satın aldığı hissede fazlalık bulunduğunun ortaya çıktığını.

1271/14440 hisseden 1182/14440'nün iptaline karar verildiğini; kararın kesinleştiğini ve müvekkilinin 19 yıl evvel parasını verdiği bu hisselerin iptal edildiğini; tapu memurunun geçmişteki bu hatası olmasa müvekkilinin, satış parasından iptal edilen hisseye isabet edecek kısmı hiç vermeyeceğini; o parayla bir başka taşınmaz satın alabileceğini; tapu kayıtlarının hatalı tutulmasından kaynaklanan zarardan kanun gereği Devletin sorumluluğunun bulunduğunu.

4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi gereği taşınmazın rayiç bedelinin belirlenerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini; bu çerçevede fazlaya dair haklarını saklı tutarak şimdilik 100.000,00.-TL tazminatın faiziyle beraber davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş. 1.4.2015 tarihli dilekçesi ile talebini 2.357.654,53.-TL'na yükseltmiş, ıslah harcını da yatırmıştır.

Mahkemece; davanın kabulüne, 2.357.654,53.-TL’nin dava tarihi olan 28/01/2013'den itibaren işleyecek yasal faiziyle, davalıdan tahsiline, davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı Hazine tarafından temyiz edilmiştir. Dava, TMK'nın 1007. maddesi gereğince tazminat istemine ilişkindir.

Dosya içeriğinden tazminat istemine dayanak yapılan Taşdelen mahallesi 84 parsel sayılı taşınmazda davacı ...'nin, 28/04/1992 tarih 1663 yevmiye nolu işlemle ...’dan 1271/14440 hisseyi satın aldığı, bunun üzerine davacının bu hisse ile 84 parsel sayılı taşınmazda malik olduğu, ancak hissedarlardan İbrahim Karaman’ın açtığı dava sonucu Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/331 E. - 212/559 K. sayılı dosyasında yapılan incelemede hissedarlardan ...'a 14/02/1977 tarihinde yapılan satışa konu hisse 394/14440 olması gerekirken 14440 yerine 3610 yazılması nedeni ile hatanın burada başladığı,

bunun 394/14440 olarak düzeltilmesi ile ...'a yapılan 07/09/1989 tarihinde ...’ın ...'a satılması gereken toplam hissesinin 594/14440 olması gerektiğini, ...'a ait bu hissesinin 20/04/1990 tarih 1436 yevmiye nolu 505/14440’ının kamulaştırıldığından, ...'ın hissesinin 89/14440 hissesi kalması gerektiği, bu sebeple ... tarafından 28/04/1992 tarihinde 1663 yevmiye numarası ile ...'ye satılabilecek hissesinin 89/14440 olduğu belirlenerek davalı ...'ye ait 1271/14440 hisseden, 1182/14440 hissenin iptali ile ... üzerinde 89/14440 hissenin kalmasına karar verildiği,

hükmün temyiz edilmeksizin 27/11/2012 tarihinde kesinleştiği, hükmün infazı sonucu davacı ...'nin payının 89/14440 olarak düzeltildiği, bunun üzerine davacının eldeki davayı 28/01/2013 tarihinde açtığı anlaşılmıştır.

Tazminat istemine dayanak olan 84 parsel sayılı taşınmaz tapuda 16969 m² yüzölçümü ile kayıtlı iken davacının 28/04/1992 tarih 1663 yevmiye nolu işlemle ...’dan 1271/14440 hisseyi satın aldığı, davacının hissesine isabet eden miktarın 1493 m² olduğu, Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/331 E. - 212/559 K.sayılı ilamında 84 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olup iptaline karar verilen hisse 1182/144470 hisse olarak gösterildiği, daha sonra tavzih şerhi ile iptal edilen hissenin 1182/14440 olarak düzeltildiği, bu karardan sonra taşınmazın yüzölçümünün 14401 m²'ye düştüğü davacının elinde kalan miktarın azaldığı, ancak bu azalmanın nereden kaynaklandığı hususunun hüküm gerekçesinde açıklanmadığı anlaşılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır.

Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.. 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.. 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı).

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır.

Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetlerinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir.

Taşınmazın niteliği arazi ise gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

Somut olaya gelince, tazminat konusu taşınmaz tapuda davacı adına 1271/14440 hisse olarak kaydedilmişken, davacıdan önceki maliklerin hisselerinin tapu kaydına yanlış yazılmış olması nedeni ile davacının hissesinin 1182/14440 kısmı iptal edilmiştir.Tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararlarının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/331 E. - 212/559 K. sayılı ilamının kesinleştiği 27/11/2012 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir. Tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Ne var ki; hükme dayanak yapılan bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen raporda; arsa vasfında olan taşınmazın dava tarihindeki m² değerinin 2.000.-TL olduğu belirtilmişse de; değer belirlenirken somut emsal olabileceği belirtilen taşınmazların m² değerlerinin değerlendirme tarihindeki ulaştığı değer belirlenmemiş, aynı parsel de daha önce yapılan kamulaştırma dosyasında 30/12/2008 tarihindeki m² değerinin dava tarihindeki karşılığının 2.000.00.-TL olduğu belirtilmiş ancak bu değere nasıl ulaşıldığı açıklanmamış, kamulaştırma dosyası dosya içerisine alınmamıştır. Bu durumda somut olayda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki (tapu iptal kararının kesinleştiği 27/11/2012 tarihi) karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara,

dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu sicil müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise kadastral arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,

oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.