Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/6684 K.2019/843

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, tarafların ... ili, ... ilçesi, 2 nolu ... mahallesi 1797 ada ... sayılı parselde kurulu A ve B bloktan oluşan 2 binada bağımsız bölüm sahibi olduklarını, yapımı devam eden ... Bulvarı geçişi nedeniyle taşınmazın bir kısmı için, ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/606 Esas sayılı dava dosyası üzerinden acele el koyma işleminin gerçekleştirildiğini, acele el koyma sırasında arsa paylarına takdir edilen değerin oranlarının önemli ölçüde farklılık gösterdiğini, tapu kaydı üzerinde yapılan inceleme sonucunda A blok zemin, ... kat ve 2. katta yer alan ...-6 nolu bağımsız bölümlere .../96 arsa payı tahsis edilmiş iken 3. kat, ... kat 5 ve 6 katta yer alan 7-14 nolu bağımsız bölümlere 2/96 arsa payı 7 ve 8. katlarda yer alan 15-18 nolu bağımsız bölümlere .../96 arsa payı ve 9. katta yer alan 19 ve 20 nolu dubleks meskenlere 5/96 arsa payı tahsis edilmiş olduğu,

B blok 2. ..., .... ..., zemin kat ve .... katta yer alan ...-7 nolu bağımsız bölümlere .../96 arsa payı, 2, 3, .... katlar ve 5. katta yer alan 8-15 nolu katta bulunan 20 ve 21 nolu dubleks dairelere ise 5/96 arsa payı verildiğini, ... ili, ... 2 nolu Beşerli mahallesinde kain 1797 ada ... parsel sayılı taşınmazlara ilişkin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda hangi tarihte kat mülkiyetine geçildiği açıkça belirlenmemiş, kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğunda; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazın 20 yıl önce yapıldığı dosya kapsamından anlaşılmakla, öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.

Dava dosyasında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış,

ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde dava tarihi itibari ile değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahit kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.