Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/6724 K.2019/839

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım dahili davalılar vekilinin tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, tarafların kat maliki oldukları anataşınmazın yapımı sırasında ilk projesinde kapıcı dairesi C Blokta olacak şekilde proje çizimi yapılmış ve buna göre kat irtifakı tapularının çıkartıldığını, daha sonra proje tadilatı yapıldığını, kapıcı dairesinin A Blok'a kaydırıldığını ve ana taşınmazın buna göre yapıldığını, proje tadilatı yapılmasına rağmen tapu sicilinde kat irtifak hisselerinin düzeltilmediğini, taşınmazın arsa payı dağılımı, fiilî kullanıma, projesine ve iskan belgesine uymadığını, ana taşınmazın arsa payı dağılımı hatalı olduğundan iptali ile iskan belgesine esas tadilat projesine ve fiilî kullanıma uygun olarak yeniden arsa paylarının belirlenerek, bu arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 1663 ada ... sayılı parselde kayıtlı; A Blok 3 numaralı bağımsız bölümün hali hazırdaki arsa payı olan 2/79'un iptali ile tapuda 17/790 olarak, A Blok ... numaralı bağımsız bölümün hali hazırdaki arsa payı olan 2/79'un iptali ile tapuda 13/790 olarak, C Blok 8 numaralı bağımsız bölümün hali hazırdaki arsa payı olan .../79'un iptali ile tapuda 2/79 olarak tapuya kayıt ve tesciline,

Dava konusu taşınmazın diğer bağımsız bölümlerinin arsa paylarında bir değişiklik olmayacağından bu yönüyle fazlaya ilişkin istemin reddine, dava dilekçesinde davalı olarak yer olan ... ve ...'a karşı açılan davanın pasif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmiş, hüküm bir kısım dahili davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda; dava konusu ana taşınmazda başlangıçta C blokta olan kapıcı dairesinin sonradan yapılan tadilat projesi ile A bloka yapıldığı, böylelikle davacının maliki olduğu bağımsız bölümün kullanım alanının büyüdüğü ve davalıların bağımsız bölümlerinin ise küçüldüğü anlaşılmakla, tadilat projesinin usulüne uygun olup olmadığı tüm kat maliklerince onaylanarak ilgili kuruma sunulmak sureti ile yürürlüğe girip girmediği ve davalıların tadilat projesi hususundaki iddiaları karşısında tadilat projesinin iptaline ilişkin açılmış bir dava bulunup bulunmadığının taraflardan sorulmak sureti ile araştırılması gerekmektedir.

Anataşınmazın yürürlükte bulunan mimari projesine göre arsa paylarının verildiği dönemde esaslı hata olduğu düşünülüyorsa da arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olup olmadığı hususu araştırılmalıdır.

Ancak, dava konusu taşınmazda kat irtifakının yahut kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu da davacı tarafından ispatlanmalıdır.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, sadece bağımsız bölümlerin değişen yüzölçümleri esas alınarak yeni arsa payları hesaplanmıştır.

Bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, gerektiği takdirde tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.