Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/8441 K.2019/1189

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin davalılarla birlikte; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 635 ada 2 nolu parselde kayıtlı anataşınmazdaki binada dükkan nitelikli 20/300 arsa paylı 8 nolu bağımsız bölüm ile yine dükkan nitelikli 40/300 arsa paylı ... nolu bağımsız bölümlere birlikte malik olduklarını, anataşınmaz üzerindeki arsa paylarının tapuya şerh edilirken hakkaniyete uygun davranılmadığını, ...

Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğünce, 25.03 2015 tarihinde yapılan tespit sonucunda müvekkillerine ait ... nolu bağımsız bölümün ortak alanlar hariç brüt alanının 125,21 m2 ve net alanının da 118,09 m2 olarak belirlendiğini, ancak müvekkillerine ait ... nolu bağımsız bölümün arsa payının tapu kaydına 40/300 olarak tescil olduğunu, yine ...

Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğünce yapılan tespit sonucunda müvekkillerine ait 8 nolu bağımsız bölümün ortak alanlar hariç brüt alanının 91,60 m2 ve net alanının da 82,06 m2 olduğunu ve arsa payının 20/300 olarak tescil edildiğini, kat irtifakı kurulurken kat irtifaklı bölümlerin arsa paylarının, bağımsız bölümlerin özellikleri dikkâte alınmadan ve hiçbir haklı nedene dayanmayan bir taksimatla gelişigüzel bir şekilde verilmiş olduğunu beyan ederek; müvekkilleri ve davalılar adına bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden hakkaniyete uygun olarak tespitini ve dağıtımını talep etmiştir.

Mahkemece; kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerle orantısız olduğu gerekçesiyle; 634 sayılı Kanunun 5711 sayılı Kanun ile değişik 3. maddesi ve aynı yasanın 44. maddeleri çerçevesinde yasal koşulları oluşan ve kanıtlanan davanın kabulü ile, 02.10.2015 tarihli bilirkişi raporunun 5. sayfasına ekli hesap tablosu ve yeni arsa paylı tabloda yer alan şekli ile arsa paylarının düzeltilmesine ve karar kesinleştiğinde tesciline,

Bağ . Bölüm Bulunduğu kat Cinsi Eski pay Yeni pay 8 ... Dükkan 20/300 39/599 ... Zemin Dükkan 40/300 168/599 2 ... Daire 40/300 54/599 3 ... Daire 30/300 70/599 ... 2 Daire 40/300 54/599 5 2 Daire 40/300 70/599 6 3 Daire 30/300 54/599 7 3 Daire (Dublex) 60/300 90/599

Tapu sicil tüzüğü kapsamında karar kesinleştiğinde yapılacak işlemler bakımından yazı işleri müdürünce kesinleşmenin ardından kararın bir örneğinin ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi kapsamında, ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, dava konusu ana taşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda kat mülkiyetinin kurulduğu 22.05.1985 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,

mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, özellikle kat mülkiyetinin tesisi sırasında dava konusu ... ve 8 nolu bağımsız bölümlere ayrılan arsa paylarındaki orantısızlığın sebebi gösterilmemiş, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 22.05.1985 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu ve aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı dikkate alındığında, ilgili belediyeden getirtilecek rayiç bedellere göre bu tarihte dükkan ve meskenlerin değerleri arasındaki oranın belirlenmesi ve arsa paylarının tespitinde bu oranın da dikkate alınması gerekirken;

bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak mahkemece hüküm kurulması doğru görülmemiştir.