Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/8583 K.2019/1188

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... ve ... vekili ve davalılardan ..., ... ve ... vekilince istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının ... ilçesi, ... mahallesi, 3097 ada 207 sayılı parselde kayıtlı 15 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, binadaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının yanlış hesaplanarak tapuya tescil edildiğini beyan ederek; arsa paylarının hakkaniyete uygun şekilde yeniden düzenlenmesini talep etmiştir.

Mahkemece; bilirkişi raporlarından; arsa paylarının tapuda hakkaniyetli bir şekilde dağıtılmadığının, davacının iddiasında haklı olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle,

...) Davanın kabulüne,

2) ... ili, ... ilçesi, ... mah., ... cad. ... apartmanı No:45 adresinde ve tapu kayıtlarında 101 pafta 3097 ada 207 sayılı parselde kayıtlı arsa üzerindeki taşınmazda arsa paylarının bilirkişilerin 02/11/2015 tarihli raporlarında belirtilen şekilde;

Zemin katta bulunan daire niteliğindeki ... nolu bağımsız bölümün 48/468 iken, 920/4680 olarak,

.... normal katta bulunan daire niteliğindeki 2 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 217/4680 olarak,

.... normal katta bulunan daire niteliğindeki 3 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 213/4680 olarak,

2. normal katta bulunan daire niteliğindeki ... nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 229/4680 olarak,

2. normal katta bulunan daire niteliğindeki 5 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 224/4680 olarak,

3. normal katta bulunan daire niteliğindeki 6 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 261/4680 olarak,

3. normal katta bulunan daire niteliğindeki 7 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 256/4680 olarak,

.... normal katta bulunan daire niteliğindeki 8 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 278/4680 olarak,

.... normal katta bulunan daire niteliğindeki 9 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 272/4680 olarak,

5. normal katta bulunan daire niteliğindeki 10 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 294/4680 olarak,

5. normal katta bulunan daire niteliğindeki 11 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 288/4680 olarak,

6. normal katta bulunan daire niteliğindeki 12 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 310/4680 olarak,

6. normal katta bulunan daire niteliğindeki 13 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 304/4680 olarak,

7. normal katta bulunan daire niteliğindeki 14 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 310/4680 olarak,

7. normal katta bulunan daire niteliğindeki 15 nolu bağımsız bölümün 30/468 iken, 304/4680 olarak, yeni arsa payı miktarlarında düzeltilmesine, tapuya bu şekilde tesciline karar verilmiş, hüküm davalılardan Cahide Alparslan ve ... vekili ve davalılardan ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi kapsamında, ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, dava konusu ana taşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda yönetim planının hazırlanması sonrasında kat irtifakının kurulduğu 1979 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş, kat irtifakının kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,

mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, özellikle kat irtifakının tesisi sırasında dava konusu 15 nolu bağımsız bölüme ayrılan arsa payındaki orantısızlığın sebebi gösterilmemiş, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1979 yılında kat irtifakının, 24.07.1981 tarihinde de kat mülkiyeti kurulduğu ve aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı dikkate alındığında, ilgili belediyeden getirtilecek rayiç bedellere göre de zamanın şartları altında arsa paylarının tespiti gerekirken;

bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak mahkemece hüküm kurulması doğru görülmemiştir.