Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/9190 K.2019/1143

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davalıların ... ilçesi, ... köyü, ... mevkii 171 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulan ... sitesinin kat malikleri olduklarını ve ana taşınmazın mimari projesine aykırı balkonu eve dahil etmek, mutfak arkası açılarak eve dahil edilmesi, pencere açılması, pergole yapımı gibi uygulamalar yaptıklarını, değişikliklerin eski hale getirilmesini talep etmiştir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyizi üzerine, kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 30.09.2013 gün ve 2013/14390 E- 2013/12458 K. sayılı ilamı ile “Mahkemece;

davacı vekiline, davalılar tarafından yapıldığı iddia edilen projeye aykırı tadilatların hangileri olduğu açıklattırılarak, dava konusu taşınmaza ait onaylı mimari proje mahalline uygulanmak suretiyle davalılar tarafından yapıldığı iddia edilen projeye aykırı tadilatların ayrı ayrı tespiti ile söz konusu tadilatların anataşınmazın ortak alanında mı veya davalılara ait bağımsız bölümün içinde mi yapıldığı ve projeye aykırılıkların bağımsız bölümün içinde yapıldığının anlaşılması halinde söz konusu tadilatın anayapının statiğine zarar verip vermediğinin tespiti ile açıklanan hususların ve projeye aykırılıkların krokiye de bağlanmak suretiyle

açık bir şekilde belirlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bu yönde yeterli değerlendirme ve incelemeye dayanmayan ve yukarıda açıklanan çelişkiler giderilmeden eksik incelemeye ve yetersiz bilirkişi kurulu raporuna dayalı olarak karar verilmesi doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hüküm davacı vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ....maddesinde, “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(...)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer” hükümleri,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinde ise, “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur” hükümleri yer almaktadır.

Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile hükme esas alınan bilirkişi raporunun incelenmesinden; incelemenin tadilat projesine göre yapıldığı anlaşılmaktadır.

Tadilat projesine tüm kat maliklerinin muvafakatının olup olmadığının araştırılmadığı, tapu kayıtları ile birlikte belediyeden tadilat projesine onay veren kat maliklerinin muvafakatlarının getirtilmediği, 2003-2007-2008-2012-2013 tarihli kat malikleri toplantılarından yalnızca 2003 tarihli toplantıda bir kısım değişiklikler için karar alındığı ve krokiye bağlandığı, tüm kat maliklerinin .../5 muvafakatının bulunup bulunmadığının araştırılmadığı, diğer toplantılarda ise 2003 tarihli toplantıda alınan kararlara atıf yapıldığı, bilirkişi raporunda ise ilk mimari proje ile tadilat projesinin birlikte incelenmediği,

tadilat projesinde yer almayan ve ortak duvarda yapılan bir kısım değişikliklerin (örneğin, WC’ lerden açılan pencereler- ....md-ana ve perde duvarlar) sırf gerekli olduğu belirtilmek suretiyle projeye aykırı olmayacağının belirtildiği, bağımsız bölüm içerisindeki anayapının statiğine aykırı olmayan bir kısım değişikliklerin ise (örneğin, kiler vb.) sırf projede olmaması nedeniyle aykırı sayıldığı, değerlendirmede 634 sayılı Kanunun ve bozma ilamının dikkate alınmadan rapor düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, bozma ilamına uyulmuş ise de gereği yerine getirilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporu ise hüküm kurmaya elverişli değildir.

Anataşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesi, tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. Oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projeleri geçerli değildir ve sırf belediye onayı da geçerli hale getirmez.

Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre, anataşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin .../5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve rahatsız etmemesi, bağımsız bölüm içerisinde yapılan değişikliklerin ise anayapının statiğine zarar vermemesi gerekir.

Sırf bağımsız bölüm içerisinde kalan (su, elektrik, ısınma gibi ortak tesisler ile kolon, kiriş,tavan vb. ortak yerlere müdahale niteliği taşımayan) ve yapının satatiğine zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat alınmasına gerek yoktur.

Ayrıca Kanunun 19. maddesindeki düzenleme 31. maddesindeki düzenlemeden farklı olup 19. maddesindeki yazılı rıza, herhangi bir şekle bağlı olmayıp kat malikleri kurulu kararı biçiminde olması gerekmez, sadece yazılmak ve bağımsız bölüm malikleri tarafından imzalanmak suretiyle de verilebilir.

Bu maddedeki rızanın kat malikleri kurulu kararı şeklinde alınması buna kat malikleri kurulu kararı niteliğini vermeyip salt muvafakat edildiğine dair yazılı bir irade beyanı olarak kabul edilmesini gerektirir.

19. maddedeki rızanın mevcut olup olmadığının saptanması bakımından her bir malikin birden ziyade bağımsız bölümü bulunsa dahi tek bir oya sahip olacağı ve anataşınmazda bir bağımsız bölüme malik bulunan birden çok paydaşın bulunması halinde de bunlardan vekalet verecekleri birinin o bağımsız bölümü yalnız başına temsil edeceği kabul edilmektedir.

Kanunun uygulanması bakımından ise, uygulamada ifade edilen dikey mülkiyet (blok veya apartman şeklinde) ile yatay mülkiyet (bağımsız veya bitişik villa şeklinde) arasında da bir fark olmadığı gibi yapılan değişikliklere sonradan da muvafakat verilmesi mümkün olup, yürürlükteki kanunun uygulanmasının sınırlandırılması (dava tarihi gibi) mümkün değildir.

Mahkemece, kat malikleri karar defteri, 2003 tarihli kat malikleri toplantısı tarihi ve tadilat projesi tarihi itibariyle anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerini gösterir tapu kayıtları, belediye başkanlığından asıl ve tadilat projesi, tadilat projesine ilişkin bütün kat maliklerinin muvafakatları getirtilerek,

tadilat projesine oybirliğinin olması halinde asıl ve tadilat projesi yerinde uygulanmak, tadilat projesine oybirliği olmadığının anlaşılması halinde yapılan değişikliklere tüm kat maliklerinin Kanunun 19. maddesi kapsamında .../5 çoğunluğunun muvafakatının olup olmadığı tespit edilerek dava konusu taşınmaza ait onaylı mimari proje mahalline uygulanmak suretiyle söz konusu değişikliklerin anataşınmazın ortak alanında mı veya davalılara ait bağımsız bölümün içinde mi yapıldığı ve projeye aykırılıkların bağımsız bölümün içinde yapıldığının anlaşılması halinde söz konusu tadilatın anayapının statiğine zarar verip vermediğinin tespiti ile

projeye aykırılıklar krokiye de bağlanmak suretiyle, bilirkişi heyetinden yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak hazırlanmış denetime elverişli rapor alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.