Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/9228 K.2018/6448

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı ... ...

7. Sulh Hukuk Mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesi ile, ... ilçesi ... mah. .... mevkii, 24 pafta, 2177 ada, 108 parselde kayıtlı ... apartmanında 8/100 asra paylı, 8 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, bu taşınmazı 24/01/1990 tarihinde satın aldığını, anataşınmazda 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli yapı raporu alınarak tapuya şerh verildiğini, onaylı mimari projeye göre müvekkiline ait arsa payı ile diğer bağımsız bölümlerin arsa payı kıyaslandığında, bağımsız bölümün büyüklük ve değeri ile bağdaşmayan arsa payı farklılıklarının olduğunu, tüm dairelere 100/2000 olarak eşit arsa payı verilmiş olduğunu,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmü gereğince kat irtifakı kurulduğu tarih itibariyle arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak arsa paylarının yeniden belirlenmesi talep ve dava etmiştir.

... ...

7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/442 E. 2016/931 K. sayılı ilamı ile davaya konu taşınmazın üzerinde apartman yapıldığı ve kat mülkiyetine geçildiği kat mülkiyetine geçilmesi sırasında mülkiyetteki bağımsız arsa paylarının taşınmazların değerine bakılmaksızın müteahhit tarafından belirlenip tapuya verildiği ve tarafların bu arsa payları üzerinde ittifakları alınmadan arsa paylarının belirlendiği taşınmazların satın alınması sırasında her bir bağımsız bölümün doğu, ..., güney, kuzey, caddeye bakma,

sokağa bakma ve denizi görme durumları dikkate alınarak farklı satış bedellerinin uygulanması göz önüne alındığında bağımsız bölümlerin bu bedellerine göre arsa payları hesaplanması gerekirken hepsine eşit arsa payı verilmesi hakkaniyete uymayacağı gerekçesi ile davanın kabulü ile ... ili ... ilçesi ... mah.

16578 ada 108 parsel üzerinde inşa edilen kagir apartmanın daha önceki tüm maliklere ait arsa paylarının iptaline karar verilerek yeni arsa payları belirlenmiş, karar taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine ...

Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2017/744 E. - 2017/934 K. karar sayılı kararıyla “hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporlarında, bağımsız bölümlere özgülenen arsa payının heyetçe hesaplanan arsa payıyla arasındaki farklılığın ve esaslı farkların neden kaynaklandığının objektif kriterlerle açıklanmamış olup, bu bilirkişi raporlarında belirtilen arsa payları dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır,

kaldı ki kat irtifakının kurulduğu 1987 yılında bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan ve bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı da göz önünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun 2017/9228-2018/6448 olmadığı” gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun tamamen, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ... ...

7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 01/12/2016 tarih 2016/442 E. - 2016/931 K. sayılı kararının HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılmasına, davacının davasının reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 21.08.1987 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 21.08.1987 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1987 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.