Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/9337 K.2019/1198

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ve arkadaşları vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile, müvekkilinin ... ili ... ilçesi ... mahallesi 26000 ada 3 parsel 11 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, arsa payının yanlış olduğunu fark ettiğini belirterek tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararın bir kısım davalılar vekili ve ... tarafından temyizi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 20/01/2016 tarih ve 2015/5712 Esas 2016/763 Karar sayılı ilamı ile "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3.maddesinde;

kat mülkiyetinin, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlandığından;

arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır, bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile o bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmaya çalışmalı bu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,

mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınmalı, değerlendirmeye esas olan kat mülkiyetinin (kat irtifakının) kurulduğu tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmelerinin dikkate alınmaması gerekir.

Somut olayda, dava konusu taşınmazda 1993 yılında kat mülkiyeti kurulduğu ve aradan geçen sürede taşınmazın arsa paylarına herhangi bir itirazın da olmadığı dikkate alındığında, bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirildiği belirtilerek arsa payları tesbit edilmiş ise de, somut olarak kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki arsa paylarının düzenlenmesinde yanlışlık yapıldığının açıkça ortaya konulmadan bilirkişinin tesbit ettiği arsa paylarına göre davanın kabul edilmesi doğru görülmemiştir." denilmek suretiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, dava konusu anataşınmazda tüm dairelere eşit olarak 90'ar pay, dükkanlara ise 34'er pay verildiğini, arsa paylarının alan cinsinden yazılmış olduğu oysa 634 sayılı Kanunun 3. ve 12. maddelerine göre arsa paylarının değerleri ile orantılı olarak kat irtifakının tesis edildiği tarih itibariyle tespitinin gerektiği, bu tarih itibariyle bağımsız bölümlerin konumları, yönleri, ısınma sistemi, iklime ve mevsime bağlı değişkenlerden etkilenmesi,

değerine etki edecek tüm faktörler dava tarihinde değil kat irtifakına yönelik tescil belgesinin hazırlandığı 04/10/1993 tarihi itibariyle değerlendirilmek suretiyle ... ila 10 arasında kalan meskenlerden ... nolu bağımsız bölümün 600 TL, 2 ila 10 nolu bağımsız bölümlerin 650 TL, 11 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin ....200'er TL olmak üzere toplam 8.850 TL edeceği, buna göre arsa paylarının sadeleştirilerek kat irtifak tarihi itibariyle ... nolu meskenin 66/967, 2 ila 10 nolu meskenlerin 71/967,

dava konusu 11 nolu depolu dükkan ile aynı vasıfta olan 12 nolu yerin 131/967'şer arsa paylı olması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ... ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulmuşsa da gerekleri tam yerine getirilmemiş olup sonradan meydana gelen değişikliklerin arsa payı düzeltilmesi davasında etkili olmayacağı ancak ve ancak kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibariyle değerlendirme yapılması gerektiği açık olup bozma ilamında açıkça belirtildiği üzere 634 sayılı Kanunun 3. maddesi uyarınca değerlendirme yapılırken somut olarak kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki yapılan yanlışlıkların ne olduğu hususunun tespit edilerek ve gerekçelendirilerek özellikle o tarihteki meskenler ve dükkanlar bakımından rayiç bedeller de araştırılarak bozmanın gereği tam olarak yerine getirilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yetersiz ve eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.