Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/247 K.2019/1337

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; davacının ..., ... mah. 10324 ada 7 parselde kayıtlı taşınmazda hissedar olduğu, bugüne kadar devam eden ortaklığa davacı tarafından devam etme iradesi olmadığından ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerektiği belirtilerek taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mah, 10324 ada, 7 parsel sayılı, arsa nitelikli taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, satışın tapudaki tüm yükümlülükler ile birlikte yapılmasına, satış bedelinin tapu maliklerine tapu kaydındaki payları oranında ödenmesine, payı üzerinde şerh ve ipotek bulunan paydaşlara isabet edecek olan bedelin ödenmesinde tapudaki şerh ve ipoteklerin dikkate alınmasına karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu, 10324 ada 7 parsel üzerinde 2. bodrum kat, 1. bodrum kat, zemin kat, 1. normal kat, 2. normal kat ve 3. normal kat, çatı arasından ibaret kargir bina olduğu ve toplamda 13 adet dairenin yer aldığı, taşınmazla ilgili olarak parselin yeni imar durumuna göre çocuk parkı sahasında kaldığı,

dava konusu parselin üzerinde bulunan yapının, mimari projesinin, yapı ruhsatının, yapı kullanma İzni belgesinin ve iskanının olmaması nedeniyle, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulabilmesi için,

ana binanın deprem riski taşıyıp taşımadığını belirten yasal teknik raporun ilgili kamu kuruluşu olan teknik üniversite veya yetkili yapı denetim şirketi tarafından tanzimi ve akabinde mimari proje ve yapı ruhsatı tasdik işlemlerine belediyesince onay verilmesine bağlı olduğu saptanmış olup dava konusu taşınmazın paydaşlar arasında taksiminin fiilen gerçekleşmiş olduğu anlaşıldığından ortaklığın satış yolu ile giderilmesine gerek kalmadığı tespit edilmiştir.

Somut olayda dava konusu parsellerin toplam paydaş sayısı 13 olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Mahkemece, öncelikle dava konusu taşınmazın son tapu kaydının celbi ile taraf teşkili sağlanmalıdır.

Sonrasında davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.