Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/3565 K.2019/2030

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kayıtlı 27 ada 23 parsel sayılı taşınmazda müvekkilleri ile davalıların müşterek malik olduklarını, taşınmazın taraflar arasında rızaen paylaşımı söz konusu olamadığını, dava konusu taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığından taşınmazın öncelikle satış usülü ile ortaklığın giderilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

Mahkemece davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde tapuya kain 27 ada 23 parsel nolu taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından adı geçen taşınmazın üzerindeki ortaklığın var ise üzerindeki tüm muhtesat ve yükümlülükleri ile birlikte satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre, dava konusu 27 ada 23 parsel sayılı taşınmazın üzerinde zemin+4 normal katlı yapının bulunduğu bildirilmiş ancak anataşınmazda kaç adet bağımsız bölüm bulunduğu ile paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediği anlaşılmamıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son

fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup taşınmazın bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığının belediye başkanlığından sorularak olumlu görüş alındıktan sonra, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda, anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının belediyeden ayrıntılı sorularak mümkün ise; öncelikle yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir. Davada, temyiz eden davalı kat mülkiyeti kurulmasını istemektedir.

Belediye başkanlığından dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının ayrıntılı bir biçimde sorularak alınacak cevap sonucuna göre varsa projeye aykırılıkların giderilmesi ya da projelerinin hazırlanması ve onayı gibi işlemlerin alacağı süre de dikkate alınarak kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa süre verilmesi gerektiği düşünülmeden ve anataşınmazda yer alan bağımsız bölüm sayısı belirlenmeden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.