Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/3903 K.2018/6735

Taraflar arasındaki arsa paylarının düzeltilmesi davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 20/03/2018 gün ve 2017/4444 E. - 2018/1979 K. sayılı ilâmıyla bozulmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 19 pafta, 58 ada, 2 sayılı parselde kurulu anataşınmazda arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescilini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.Hüküm davacılar vekili tarafından, bilirkişi raporunda dükkan nitelikli bağımsız bölümler ile mesken nitelikli bağımsız bölümler arasındaki kullanım fonksiyonları, caddeye cepheli oluşu, rayiç değerleri gibi v.b. yönlerden değerlendirilmediği gerekçesiyle itiraz edildiği ancak itirazları karşılanmadan hüküm kurulduğu, tespit edilen arsa paylarının gerçeği yansıtmadığı gerekçesiyle temyizi üzerine Dairece;

bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı, taşınmazda 2006 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmediğinden bozulmasına karar verilmiştir.

Davacılar vekili, temyiz itirazları kapsamında ve hükmün davalılar tarafından temyiz edilmediği ve bu nedenle de mevcut mahkeme kararının lehlerine kazanılmış hak oluşturduğu gerekçesiyle kararın düzeltilmesini istemiştir. Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan Anayasanın bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

2018/3903-2018/6735 Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, hükme esas alınan bilirkişi raporunda mevcut arsa paylarının KMK'nın 3. maddesine ve hakkaniyete aykırı olduğu belirtilmekle, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan ve davacıların itirazlarına esas oluşturan dükkan nitelikli bağımsız bölümler ile mesken nitelikli bağımsız bölümler arasındaki kullanım fonksiyonları, cephesi, rayiç değerleri gibi hususlarda da somut ve haklı nedenler ortaya konulmadan soyut ve genel ifadeli beyanlar ile yetinilmiştir.

Bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi heyetinden yukarıda açıklanan hususlar çerçevesinde, tarafların tüm itirazlarını da karşılayacak rapor alınıp oluşacak sonuca göre, davacılar lehine oluşan kazanılmış hak da gözönünde bulundurularak bir karar verilmesi gerekir.