Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/512 K.2019/1237

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; ... ilçesi, ... mahallesinde kain 220 ada 20 parsel numarasında kayıtlı taşınmaz ile ... mahallesi 1876 ada 3 parsel numarasında kayıtlı bulunan taşınmazdan davacının gerektiği biçimde faydalanamadığı gibi taraflar arasında rızai anlaşmada sağlanamadığı belirtilerek taşınmazların aynen taksimine mümkün bulunmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazların vasfı, yüzölçümü ve hissedarların miktarı itibariyle taksiminin mümkün olmadığı, ancak satılması suretiyle ortaklığın giderilebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde 220 ada 20 parsel numarasında kayıtlı bahçeli ahşap ev ve kargir oda vasıflı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından umuma açık satışı suretiyle ortaklığının giderilmesine; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde 1876 ada 3 parsel numarasında kayıtlı arsa vasıflı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından umuma açık satışı suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

...- 6100 sayılı HMK'nın 298/2. maddesine göre gerekçeli karar, tefhim edilen hüküm sonucuna aykırı olamaz.

Kısa kararla gerekçeli karar arasındaki uyumsuzluk mahkemelere olan güveni sarsar. Hükümlerin kurulmasında esas olan kısa karardır. Gerekçeli karar ile kısa kararın uyumlu olması gerekir. Kısa kararla gerekçeli kararın çelişkili bulunması, 10.04.1992 gün ve 1991/7-1992/... sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince mutlak bozma nedenidir.

Taraflara tefhim edilen kısa kararda "davacının davasının kabulüyle, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde 220 ada 20 parsel numarasında kayıtlı bahçeli ahşap ev ve kargir oda vasıflı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından umuma açık satışı suretiyle ortaklığının giderilmesine;" denildiği halde gerekçeli kararda, "davacının davasının kabulüyle, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde 220 ada 20 parsel numarasında kayıtlı bahçeli ahşap ev ve kargir oda vasıflı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından umuma açık satışı suretiyle ortaklığının giderilmesine;

... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde 1876 ada 3 parsel numarasında kayıtlı arsa vasıflı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından umuma açık satışı suretiyle ortaklığının giderilmesine;" şeklinde karar verilmiştir. Hüküm, bu nedenle HMK'nın 298/2. maddesine, tarih ve numarası anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına aykırı olarak tesis edilmiştir.

Saptanan bu çelişki karşısında, anılan İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca mahkeme kararının bozulması gerekmiştir. 2- Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu, 220 ada, 20 parsel üzerinde 2 katlı betonarme yapı bulunduğu, zemin katta ... adet mesken ve .... katta ... adet mesken olmak üzere 2 kısımdan oluştuğu, projesinde ise 3 kat olarak inşa edildiğinden imar katını tamamlamadığı saptanmıştır.

1876 ada 3 parsel üzerinde bulunan üç katlı betonarme yapının ise zemin katta ... adet işyeri, .... katta ... adet mesken ve 2. katta ... adet mesken olmak üzere 6 kısımdan oluştuğu, projesinde ise ... kat olarak inşa edildiğinden imar katını tamamlamadığı görülmüştür.

Ayrı parsellerde yer alan yapılar ayrı ayrı düşünüldüğünde; ortaya çıkacak bağımsız bölüm sayısı hissedar sayısına eşit olarak bölünmediğinden ortaklığın satış yoluyla giderilmesinin mümkün olduğu, ancak hissedarlar aralarında anlaştığı takdirde; iki parselde yer alan yapılarda ortaya çıkan bağımsız bölümler toplamı hissedar sayısına eşit olarak bölünebildiğinden ortaya çıkacak şerefiye payları da dikkate alınarak ortaklığın giderilmesinin mümkün görüldüğü tespit edilmiştir. Bunun yanında dava konusu yapıların imar katını tamamlanmadığı ve projesinde belirtilen yapının tamamının kullanma ruhsatı alınmadığı için kat mülkiyeti tesis olmamakla birlikte kat irtifakı tesis olunabileceği tespit edilmiştir.

Somut olayda dava konusu parsellerin toplam paydaş sayısı 2 olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.