Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/5127 K.2018/7330

Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan 17/04/2018 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... ...'a vesayeten ... vekili Av.... tarafından istenilmekle, tayin olunan 13/11/2018 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile ... ili, ... ilçesi, Suadiye mahallesi, pafta: 69, ada 3196, parsel 32’de tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde yer alan,...apartmanında 5/100 arsa paylı, zemin kat, 3 nolu dairenin maliki olduğunu, Alzheimer hastalığı nedeniyle ... ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/230 E. sayılı dosyasında vesayet altına alındığını,...apartmanı hakkında, 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı tespiti yapıldığını, yapının maliklerce yıktırılması için ...

Belediyesi tarafından 60 gün süre verildiğini, buna ilişkin tebligatın davacı vasisine 06.03.2015 tarihinde tebliğ edildiğini, davacının tapudaki arsa payı ile mevcut fiili durum araştırıldığında arsa payında yanlışlık bulunduğunun anlaşılacağını, bilirkişi incelemesi yaptırılarak arsa paylarındaki hataların giderilmesi gerektiğini belirterek, bağımsız bölümlere özgülenmiş mevcut arsa paylarının iptali ile arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak yeniden belirlenip özgülenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davacının davasının kabulü ile dava konusu ... ili, ... ilçesi, Suadiye mahallesi, pafta 69, ada 3196, parsel 32’de tapuya kayıtlı taşınmazda, karara ekli 04.01.2016 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere yanlış olan arsa paylarının bilirkişi raporunda belirtilen oranlara göre düzeltilmesine ve tapuya tesciline karar verilmiş, karar davacı ... ...'a vesayeten ... vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 30/05/2017 gün ve 2017/894 E. 2017/4736 K. sayılı ilamı ile "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre;

"kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 13.09.1963 tarihinde kat irtifakı 26.12.1967 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 1963 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1963 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir. " denilmek suretiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, müvekkiline ait zemin kat 3 nolu bağımsız bölümde, değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlere değinmemiş.

21.07.2016 tarihli bilirkişi raporu dışındaki 3 adet ek bilirkişi raporunda benzer şekilde; davacının, arsa payının değişmesi gerektiği, 5/100 olan arsa payının 80/1154 olması gerektiği; davacının zemin kat 3 nolu dairesinin, bilirkişi raporunun 2/e bölümünde yapılan hesaplamada, arsa payının 57,70 m2 den 80,00 m2 ye çıkarak, 22,30 m2 lik bir artış tespit edildiği,

ek raporlara göre, davacının arsa payında %38.6 oranında artış öngörmüş, dava konusu taşınmazda, kat irtifakının kurulduğu tarih olan 1963 yılında, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi, dava konusu taşınmazda 1963 yılında kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinine göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğuna ilişkin somut ve haklı gerekçe bulunmadığından, bilirkişi kök ve ek raporlardaki arsa payındaki değişiklik oranları mahkememizce kabul edilmemiş; her ne kadar davacının kat irtifakı senedinde imzası bulunmamış ise de, taşınmazı 29.03.1977 tarihinde satın aldığı, tapu sicil kaydının aleni olduğu, arsa payı ve bağımsız bölümün bulunduğu yeri bilmeden satın almanın mümkün olmadığı,

aradan geçen sürede dava açmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden;

1- Mahkemece bozma ilamına uyulmuşsa da gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Dairemizin 30/05/2017 gün ve 2017/894 Esas - 2017/4736 Karar sayılı ilamı ile “.. mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 13.09.1963 tarihinde kat irtifakı 26.12.1967 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 1963 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1963 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir." denilmek suretiyle hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişsiz olduğu,

kat irtifakına geçiş tarihi olan 1963 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı belirtilerek bozulmuş, ancak mahkemece bu hususta konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla yerinde yeniden inceleme yapmak ve sonucuna göre hüküm kurmak yerine 28/12/2017 tarihli daha önceki bilirkişi heyetinden ek rapor alınması ile yetinilmiştir.

2- Mahkemenin 03/03/2016 tarih 2015/258 Esas - 2016/183 Karar sayılı davacının davasının kabulü ile dava konusu ... ili, ... ilçesi, Suadiye mahallesi, pafta 69, ada 3196, parsel 32’de tapuya kayıtlı taşınmazda, karara ekli 04.01.2016 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere yanlış olan arsa paylarının bilirkişi raporunda belirtilen oranlara göre düzeltilmesine ve tapuya tesciline dair kararının sadece davacı tarafından temyiz edildiği,

bu bakımdan mahkemece bozma kararına uyulmakla davacı idare lehine usulü müktesep hak oluştuğu, usulü müktesep hakkın davaların uzamasını önlemek, hukuki anlamda istikrar sağlamak ve kararlara genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla Yargıtay inançları ile kabul edilmiş usul hukukunun ana ilkelerinden olup kamu düzeni ile ilgili olduğu da gözetilerek kararın kurulması gerektiğinin düşünülmemiş olması doğru görülmemiştir.