Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/6173 K.2019/18

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; davacılar ile davaların ... ilçesi, ... mah., 936 ada, 169 sayılı parselde kayıtlı kat mülkiyetine tâbi taşınmazda hissedar oldukları, davacının 15/04/2015 tarihinde dava konusu taşınmazda 7 nolu daireyi satın aldığı ve taşınmazdaki arsa paylarının hakkaniyete aykırı paylaştırıldığını fark ettiği, taşınmazdaki arsa payı hisse dağılımının KMK'nın 3. maddesine aykırı yapıldığı, bu nedenlerle fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı tutularak, dava konusu taşınmazdaki arsa paylarının hakkaniyete uygun şekilde düzenlenerek malikler adına tapuya tescili istenilmiştir.

Mahkemece; ana taşınmaz üzerinde 06/04/1970 tarihinde kat irtifakı tesis işlemi, 23.11 1971 tarihinde kat mülkiyetine çevrilme işlemi tesis edildiği; davacının kat irtifakı kurulduğu tarihte kat maliki olmadığı için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemine katılmadığı, işleme ilişkin belgelerde herhangi bir dahilinin bulunmadığı; usul ve kanuna uygun bilirkişi heyeti raporunda belirtildiği üzere; bağımsız bölümlerin arsa paylarının dağıtımında ... ve 6 no lu daireler lehine diğer daireler aleyhine, arada bariz farklılık olmamasına karşın farklı arsa payının verildiği,

bağımsız bölümlerin tapu kaydında tescil edilmiş mevcut arsa payı oranlarının bağımsız bölümün kat, konumuna ve alanına göre kurulduğu tarih itibarıyla orantılı olmadığı ve bağımsız bölümlerin konumu, bulunduğu kat, caddeye cephesi, gün ışığından yararlanma ve manzara durumu gibi unsurlar bir arada değerlendirildiğinde yeniden arsa payı hesaplandığı buna göre orantılı olmayan arsa paylarının yeniden orantılı biçimde belirlenerek yapılan hesaplama neticesinde davacının halen mevcut olan arsa payının arttığı ve davacının davayı açmakta hukuki menfaati bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş,

hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda: dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 06.04.1970 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

...) Mahkemece, taraf teşkili sağlanıp yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü,

2) Tapuda kayıtlı yönetim planının iptali için dava açılıp açılmadığı araştırılarak dava açıldığının tespiti halinde arsa paylarının düzeltilmesi davası açısından ilgili dosyanın da nazara alınması gerektiği dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Kabulü halinde;

Mahkemece hüküm kısmında kat maliklerine ait bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının düzeltilmeden önce hangi oranlarda olduğu ve davanın kabulü ile arsa paylarının hangi oranlar da düzeltildiğinin yazılmamış olması bozmayı gerektirmiştir.