Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/871 K.2018/7477

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; taraflar arasında ortak olan ...-...mahallesi 140 pafta 2373 ada 152 parsel sayılı taşınmazın taraflar arasında hisseleri nispetinde aynen taksimi mümkün olmadığı belirtilerek, dava konusu bağımsız bölümlerin satılarak taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne, dava konusu ...-...mahallesi 140 pafta 2373 ada 152 parsel sayılı taşınmazın satılarak taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesine, satış memuru olarak ... ... 10. İcra Müdürünün atanmasına, satışın açık artırma usulü ile dosyadaki tüm kayıt ve yükümlülüklerle birlikte yapılmasına karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu 2373 ada 152 parsel üzerinde ...+zemin+ dört normal katlı apartman binası olduğu, zemin katta 3 adet dükkan, normal katta 4 daire olmak üzere toplam 12 daire olduğu, 09.11.1985 tarihinde ...+zemin+4 normal kat toplam 1545 m2 alanlı mimari projenin tasdik edildiği, 15.04.1986 tarihinde temel üstü ruhsatı alındığı ancak inşaatın 5 yıllık süresi içinde resmi olarak tamamlanamaması nedeniyle iskanının alınmadığı ruhsatsız hale geldiği bu nedenle parselin arsa vasfında kaldığı,

bu yapıya iskan alınabilmesi için ruhsat temdidi yapılıp binanın yapı denetim şirketi kontrolünde ve tasdikli projesi çerçevesinde tamamlanması kaydıyla iskan alınabileceği ancak dava dosyasında yapılan incelemede davalı vekilinin beyanıyla davalının iskan alınabilmesi için belediye yazısında belirtilen yapılacak işlemlere ait masrafları karşılayacak gücü olmadığının belirtildiği, ortaklığın iskan alınarak çözülemeyeceği için ortaklığın ancak satış yoluyla giderilmesinin uygun olabileceği tespit edilmiştir.

Somut olayda dava konusu parselin toplam paydaş sayısı 7 olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.