Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/1401 K.2019/7081

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, 09.09.2015 tarihli dilekçe ile; müvekkilinin maliki olduğu ....parsel sayılı 179,58 m2 yüzölçümündeki taşınmazın ....

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/901 E. - 2015/190 K. sayılı ilamıyla kıyıda kaldığı gerekçesiyle bedelsiz olarak hükmen tapusunun iptaline karar verildiğini, tapunun iptal edilmesi sebebiyle zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutup şimdilik 10.000.-TL tazminatın tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Hazineden tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmıştır.

Daha sonra 29.03.2016 tarihli harçlandırılmış ıslah dilekçesiyle fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak toplam 247.217,01.-TL tazminatın tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı Hazine; davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davanın kabulüne, toplam 247.217,01.-TL tazminatın tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından, 1957 yılında yapılan genel arazi kadastrosu sırasında 323 parsel sayılı 31.500 m2 yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydı uygulanarak zeytinlik ve kestanelik niteliği ile.... adına tespit ve tescil edildiği, daha sonra ifraz yoluyla 132 ada 2 ve dava dışı parsellere gittiği, 132 ada 2 parsel sayılı 179,58 m2 yüzölçümündeki taşınmazın müfrez zeytinlik ve kestanelik niteliği ile 27.01.2009 tarihinde satış yoluyla davacıya geçtiği, beyanlar hanesine 31.07.2014 ve 23.09.2014 tarihlerinde kıyıda kaldığına dair şerh konulduğu, Hazine tarafından açılan dava sonucu ....

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/901 E. - 2015/190 K. sayılı ilamıyla 132 ada 2 parsel sayılı taşınmazın kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptaline, kıyı olarak terkinine karar verildiği, temyiz edilmeksizin 29.05.2015 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın ise 09.09.2015 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır.

Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.. 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.. 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı).

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.

4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

Somut olaya gelince; kıyılar özel mülkiyete konu olamayacak ise de, genel arazi kadastrosu sırasında taşınmaz hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün dava dışı 3. kişi adına oluşturularak bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, satış yoluyla taşınmazı edinen davacının oluşan zararından TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur.

Bu nedenle, mahkemece, davacının oluşan zararının Hazine tarafından karşılanması gerektiği yönündeki kabulünde ve arsa niteliğinde olan taşınmaza tapunun iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihe göre emsal kıyaslama metodu ile değer biçilmeye çalışılmasında yöntem olarak bir isabetsizlik bulunmadığından Hazinenin bu yöndeki temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak mahkemece dava konusu taşınmaz kadastral parsel olduğu, emsal alınan taşınma ise imar parseli olduğu halde, emsalden .... kesilip kesilmediği, her iki parsele ait .....tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri araştırılmamış ve emsale ilişkin satış akit tablosu getirtilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda her iki parsel de kadastral parsel olduğundan .... düşülmediği belirtilmişse de Dairemizin iade kararı üzerine alınan belediyenin 21.12.2018 tarihli yazılı cevabında emsal 187 ada 4 parselden ..... kesintisi yapıldığı bildirilmiştir. Mahkemece eksik araştırma ve denetlenemeyen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.

Ayrıca bilirkişilerce dava konusu taşınmaz ile emsal alınan taşınmaz, imar durumu, merkeze ve denize olan mesafeleri, manzara ve tercih edilen bölge yönleriyle kıyaslandıktan sonra, taşınmazın ve emsalin 3 aylık yaz sezonunda getireceği gelire göre kıyaslanması hatalıdır.

Bu haliyle taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

O halde mahkemece, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ..... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise, .....

Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla yeniden keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması,

emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaz ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli,

dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi ve tapu sahibinin oluşan gerçek zararının saptanarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.