Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/2093 K.2019/4238

...... Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve arkadaşları vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; davacılar ile davalıların ortak murisi olan..... miras yoluyla intikalle gelen ....ı parsel 4 nolu bağımsız bölüm ile ......parsel sayılı taşınmazların iştirak halinde mülk olduğunu, bu iki taşınmazın taraflar arasında aynen taksimine, bu mümkün olmadığı takdirde ise taşınmazlar üzerindeki ortaklığın umum arasında yapılacak açık artırma suretiyle satış yoluyla giderilmesini istemiştir. Mahkemece, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.

Hükmün temyizi üzerine, Dairemizin 12/06/2017 gün ve 2017/2069 E. - 2017/5231 K. sayılı kararı ile “...Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazlardan 952 ada 716 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yedi bağımsız bölümlü yapı mevcut olup, betonarme karkas niteliktedir ve bu taşınmaz tapuda davalılar adına kayıtlı ve toplam paydaş sayısı dörttür.

Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Ancak yukarıda açıklanan diğer koşulların varlığı araştırılmamıştır.... bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12'nci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın

......

giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm, ... ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan, mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Somut olayda, her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmektedir. Mahkemece, mimari projenin bilirkişi marifetiyle yerinde uygulanmak suretiyle anayapının mimari projeye uygun olup olmadığının tespit edilmediği, belediyeden imar durumu ve kat mülkiyetine geçiş yönünden bir engel olup olmadığının sorularak araştırılmadığı, kat mülkiyetine geçiş yönünde eksikliklerin giderilmesi için davalı tarafa sınırlı süre verildiği, başkaca bir araştırma yapılmadan ve süre verilmeden hüküm kurulduğu, anataşınmazın bu niteliklerine göre kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olduğu anlaşılmaktadır. .....

Mahkemece, bozma kararına uyulmuş ise de gereği yerine getirilmemiştir. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak, varsa mevcut eksiklikler tespit ettirilip, taraflara yetki ve yeterli süre verilerek eksikliklerin giderilmesi sağlanarak Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen belgelerin tamamlattırılması ve ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesi için yargılama yapılması gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.