Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/2873 K.2019/5880

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Dava dilekçesinde, davacıların anataşınmazda 4 ve 5 nolu bağımsız bölüm maliki olduklarını, arsa paylarının 20/400 olarak belirlendiğini ancak bunun yanlış hesaplandığını, aynı binada davalılardan ..., ... ve ...... ait taşınmazların arsa paylarının çok yüksek olduğunu, ...'ye ait 11 nolu bağımsız bölüm arsa payının 60/400 olduğunu, bu durumun bina yönetiminde ve toplantılarda, karar yeter sayılarında sorun yarattığını, kentsel dönüşün kapsamında binanın yenilenmesi vs. konularda sorunlara yol açmakta olduğundan arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine ..... Hukuk Dairesinin 2017/2444 E. - 2019/424 K. sayılı kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiş, davalılardan ... vekili bu kararı temyiz etmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda, her ne kadar arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise de bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle, dava konusu taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir. Dosyadaki bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu

tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde dava tarihi itibari ile değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın bu yönü ile kabulü doğru görülmemiştir.

Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.