Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/3770 K.2019/5558

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile, müvekkili ile davalıların.... parselde bağımsız bölüm malikleri olduklarını, kat irtifakı tesisi sırasında bağımsız bölümlere ayrılan arsa paylarının KMK'nın 3. maddesine aykırı ve değerlerinin gözardı edilerek düzenlendiğini öne sürerek, bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ve karşı davacı ... vekili cevap ve karşı dava dilekçesi ile, davayı kabul ettiklerini beyanla, müvekkillerine ait 1 nolu bağımsız bölümün eklentisi olan deponun 14/11/1986 ve 172/16 sayılı tadilat projesinde olduğu gibi müvekkillerine ait bağımsız bölüme eklenerek tapuya işlenmesini, arsa payları belirlenirken bu projenin dikkate alınmasını ve 2981 sayılı İmar Affı Kanununun 16. maddesi uyarınca tescilini, arsa paylarının eklenti gözönüne alınarak belirlenmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece asıl davanın kabulü ile davaya konu "..., 719 ada, 29 parselde" kayıtlı bağımsız bölümlerin arsa paylarının iptaline karar verilerek alınan rapor doğrultusunda yeni arsa payları belirlenmiş, karşı davanın ise,

2981 sayılı İmar Affı Kanununun 29/05/1986 tarihli 3290 sayılı Kanun ile eklenen 16/son fıkrasında "Kat irtifakı kurulmuş binalarda bu kanundan istifade ile bağımsız bölüm kazanılmış ise" denilmek suretiyle kat malikinin kendisine ait bağımsız bölüm için arsa payı ayrılarak tescil talep edebilmesi için 22/05/1986'dan önce inşaatların tamamlanmış olması ve başvurunun da kanunun geçici maddelerinde belirlenen süreler içinde yapılması ayrıca bağımsız bölüm kazanılması gerektiği,

karşı davacılar ... ve... ise apartmanın ortak yeri olan sığınağı kendilerine ait 1 nolu dükkana katarak büyüttükleri sığınak alanının özel amaca özgülenmiş ortak alanlardan olduğu, kat maliklerinin muvaffakati ile dahi bağımsız bölümlerin maliklerine tahsis edilemeyeceği, hatta kiralanamayacağı, davacının ibraz ettiği ...

2. Noterliğinin 08/08/1984 tarihli muvaffakatının 719 ada, 29 parsel ile ilgili inşaat yapılması ruhsat izinlerinin alınması tadillerin yapılması, projelerin ve tadili projelerinin tasdikine ilişkin muvaffakat beyanları olduğu, alınan muvaffakatın sığınak alanının 1 nolu dükkana dahil edilmesine yönelik olmadığı kaldı ki, bu yönde muvafakat verilmiş olsa dahi özel amaca tahsis edilmiş yerlerin muvaffakat ile kendi bağımsız bölümüne katılamayacağı, bağımsız bir bölüm kazanılmadığı mevcut bağımsız bölümün genişletildiği,

3290 sayılı Kanun ile eklenen geçici 3. maddesinde bu kanuna göre başvurma hakkının kanunun yayım tarihinden itibaren 6 ay ile sınırlandırıldığı, kanunun yürürlük tarihi olan 22/05/1986 tarihinden önce tescil edilecek kısmın tamamlanmadığı, röleve projesinin 14/11/1986 tarihli olduğu gerekçesiyle ispatlanamayan karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı-karşı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanununun 3. maddesine dayalı arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkin olup, karşı dava ise karşı davacılara ait 1 nolu bağımsız bölümün... bulunan 14/11/1986 tarihli projede gösterilen ve depo olduğu iddia edilen kısmın 1 nolu bağımsız bölüme eklenerek, eklentinin tapuya tescilini ve arsa paylarının bu şekilde yeniden belirlenmesi istemine ilişkindir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesi ile;

1- Karar tarihinden sonra dava konusu taşınmazda 3. kat 10 nolu bağımsız bölümü dava dışı.... satın aldığı, yine 5. kat 15 nolu bağımsız bölümü ise dava dışı ....satın aldığı anlaşılmaktadır. Dava 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanununun 3. maddesine dayalı arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkin olup verilecek karar adı geçen kişilerin hukukunu da etkileyeceğinden davada taraf olmaları zorunlu olup mahkemece resen adı geçen kişilerin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekmektedir.

2- Kabule göre de. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 20/11/1984 tarihinde kat irtifakı kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 20/11/1984 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1984 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.