Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/5922 K.2020/2013

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ili, Merkez ilçesi, ... mahallesi, 2747 ada 24 parsel sayılı taşınmazda müvekkili ve davalının paylı malik olduklarını, beyan ederek taşınmazın mümkünse aynen taksim, mümkün olmaz ise satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece; davacılar ve davalıların ... ili, Merkez ilçesi, ... mahallesi, 2747 ada 24 parsel sayılı kargir apartman nitelikli anataşınmaza, tarafların hisseli olarak birlikte malik oldukları, belediye tarafından taşınmazın taksiminin mümkün olmadığının bildirildiği, yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda taşınmazın aynen veya ivaz ilavesi ile taksiminin mümkün olmadığının, ortaklığının giderilmesinin ancak satış yoluyla mümkün olacağının anlaşıldığı,

davalı tarafın kesin süreli meşruhatlı davetiye tebliğine rağmen dava konusu taşınmazla ilgili olarak kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemleri yapıp sonucunu mahkemeye bildirmediği gerekçesiyle; davanın kabulüne, ... ili, Merkez ilçesi, ... mahallesi, 2747 ada 24 parsel sayılı taşınmazın umuma açık satış yolu ile ortaklığının giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 28/02/2018 tarih, 2017/3653 E. - 2018/1600 K. sayılı kararıyla bozulmuştur.

Hükmüne uyulan bozma emrinde. Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin eldeki davada; ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır.

Her iki tarafın da, "kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini" talep etmiş olmaları nedeniyle, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle inşaat bilirkişisince hazırlanan ortak rapora göre; dava konusu ... ili, Merkez ilçesi, ... mahallesi, 2747 ada, 24 parsel sayılı ana taşınmaz üzerinde hali hazırda toplam 3 adet bağımsız bölüm ve 2 malik bulunduğuna göre, anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapılması,

davacı vekiline ve davalı vekiline kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemleri tamamlamak üzere birlikte uygun süre verilmesi gerekirken, sadece davalıya kesin süre vererek ve verilen süre içerisinde gerekli işlemlerin tamamlanamadığı gerekçesiyle, anlatılan hususlar dikkate alınmaksızın eksik ve yetersiz inceleme ile "ortaklığın satış suretiyle" giderilmesi yönünde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır. Bu cümleden olmak üzere.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurmaya elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların

(tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığı giderilmesine karar verilebilecek iken; taraflara kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. " gereğine değinilmiştir.

Mahkemece Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yapılan yargılama neticesinde; davacılar ve davalıların ... ili, Merkez ... mahallesi 2747 ada 24 parsel sayılı taşınmaza tarafların hisseli olarak birlikte malik bulundukları, ...

Belediye Başkanlığınca taşınmazın taksiminin mümkün olmadığının bildirildiği, yapılan keşif sonrası alınan 23/06/2014 tarihli inşaat bilirkişi ...raporunda taşınmazın aynen veya ivaz ilavesi ile taksiminin mümkün olmadığının, ortaklığının giderilmesinin ancak satış yoluyla mümkün olacağının ve toplam satış bedelinin 230.368,20.-TL olduğunu bildirdiği, davalı tarafın 30.05.2019 tarihli duruşmada kendisine kesin süre verilmesine rağmen dava konusu taşınmazla ilgili olarak taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa geçirilmesi hususunda gerekli işlemleri yapıp sonucunu mahkemeye bildirmediği;

aksine 26.09.2019 tarihli duruşmaya katılarak imar affından yararlanılmadığını bildirdiği gerekçesiyle davanın kabulüne; ... Merkez ... mahallesi 2747 ada 24 parsel sayılı taşınmazın umuma açık satış yolu ile ortaklığının giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyulmuşsa da, gereği tam olarak yerine getirilmemiştir. Yargıtay'ın bozma kararlarına karşı direnme hakkı yasalarımıza göre mahkemeye verilmiş olup, mahkemece bozmaya uyulduktan sonra bozma gereklerinin yerine getirilmesi zorunludur. Bu bağlamda hakim, uyduğu bozma ilamının gereğinin eksiksiz yerine getirilip getirilmediğini denetlemekle görevlidir. Şöyle ki;

Dairemizin 28/02/2018 tarih, 2017/3653 E. - 2018/1600 K. sayılı kararında "... anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapılması,

oluşacak sonuca göre nasıl hareket edilmesi gerektiği ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi ....gibi yapılması gereken tüm hususlar açık ve net bir şekilde belirtilmiş ancak mahkemece 30.05.2019 tarihli celsede" davalı vekiline dava dosyasını inceleyip Yargıtay bozma ilamına karşı yazılı beyanda bulunmak üzere kendisine 2 ay kesin süre verilmesine,

kesin sürede beyanda bulunmadığı takdirde Yargıtay bozma ilamı uyarınca kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli belgeleri tamamlamayacağını ve dava konusu gayrimenkulün satılarak ortaklığının giderilmesini kabul etmiş sayılacağının ihtarına" konusu ile Yargıtay bozma ilamında bahsedilen kat mülkiyetine geçilmesi konusunda işlem yapılması için süre verilmesi hususu aynı mahiyette olmadığı ve bozma ilamında net bir şekilde belirtilen diğer konularda da yeterince araştırma yapılmadığı tespit edildiğinden bozma ilamının gereklerinin yerine getirilmediği anlaşılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; 3 katlı binanın olduğu, zemin, birinci ve ikinci kattan oluştuğu ve 3 adet bağımsız bölüm bulunduğu, davacı ve davalıdan başka paydaş veya hissedarın bulunmadığı bilirkişi raporuna göre ivaz ilavesi suretiyle taksimin kat mülkiyetine geçilmesi durumunda mümkün olabileceği anlaşılmaktadır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yukarıda bahsedilen şekilde usulüne uygun yetki ve süre verilmeli ve ayrıntılı şekilde anlatıldığı üzere yargılama yapılması gerekirken, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.