Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/6047 K.2020/2231

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davacıların bağımsız bölümlerini 03.10.2012 tarihi itibarı ile Halk Bankasından satın aldığını, dava konusu taşınmazın 1 dükkan ile 4 adet daireden ibaret olduğunu, davalı bankanın daireler için 2/13 arsa payı, dükkan için, 5/13 arsa paylarını bizzat belirlemesinden yaklaşık 30 yıl sonra,

davalı Halk Bankasının, bağımsız bölümleri satışa çıkarmasından 2 ay öncesinde dairelerin arsa paylarını 1/9'a indirip, kendisine bıraktığı dükkanın arsa payını 5/9'a çıkardığını, davalı bankanın gerçekleştirdiği bu işlemin kötü niyet olduğunu, Yargıtay kararlarında taşınmazda sonradan oluşan değer azalmasının veya değer artışının dikkate alınmayacağının belirtildiğini, davalı bankanın bizzat yaptığı arsa payı düzeltmesinin hukuken korunmayacağını beyan ederek,

taşınmazın ilk arsa paylarına dönülmesini, bu talebinin kabul edilmemesi halinde ise, kat irtifakı kurulurken var olan şartlar dikkate alınarak yeniden arsa paylarının düzenlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece 21/06/2016 tarihinde yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüyle arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmiş davalı tarafın temyizi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 07/11/2018 tarih ve 2017/2387 Esas ve 2018/7153 Karar sayılı ilamıyla "soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmasının doğru görülmediği gibi kat irtifakı kurulması sırasında esas alınan arsa payı düzenlenmesine dair liste ve bu listede davacıların onayının olup olmadığı, anataşınmazda kat irtifakı kurulmayıp doğrudan kat mülkiyetine geçilmiş ise buna ilişkin belgelerin belediye başkanlığı ve tapu müdürlüğünden getirtilerek mukayeseli olarak alınacak rapor ile karşılaştırılması" gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava anataşınmaza ait arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyulmuş ise de bozma gerekleri yerine getirilmemiştir.

Şöyle ki ; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için

mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda mahkemece her ne kadar anataşınmazın kat mülkiyetine 2012 yılında geçtiği ve açılan davanın 6306 sayılı Kanun çıktıktan sonra kötüniyetle açıldığından bahis ile davanın reddine karar verilmiş ise de davacının maliki olduğu bağımsız bölümü anataşınmazın kat mülkiyetine geçtikten sonraki bir tarihte edindiği gözönüne alınarak arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu yönde inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi tüm bu nedenlerle doğru görülmemiştir.

Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.