Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/760 K.2019/3545

.......

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacılar ... ve ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde,......., tapunun 43 pafta,1219 ada, 16 parsel nolu gayrimenkulün arsa payı oranlarının düzeltilmesini, 6 nolu daire olarak yapılmış kaçak katın tespitini ve 2. bodrum katta bulunması gereken sığınağın 2. bodrum katta bulanan daireye bağlandığının tespitini, kaçak katın yıkılmasına ana gayrimenkulün projesine uygun hale getirilmesine, tüm bu işlemler için gerekli maliyetin tespiti ile davalılardan Serap Yakupoğlu'ndan tahsiline, davacıya ait çatı piyesinin davalı tarafından kullanılması neticesinde 5 yıllık ecrimisil bedelinin tespitine, tasdikli projesine uygun arsa payı oranları belirlendikten sonra iş bu yere ilişkin 5 yıllık ecrimisil bedelinin davacının arsa payı oranında dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan .....tahsili istenilmiştir.

..... sayılı dava dosyasında davacı ... vekili ise ana taşınmazın projeye aykırı olarak inşa edilen bölümlerinin tespiti ile öncelikli olarak yapının tamamının yıkılarak deprem yönetmeliği ve projeye uygun olarak yeniden inşasına aksi halde kaçak olan kısımların yıkımına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece 13/02/2014 tarih ve 2012/545 Esas 2017/71 Karar sayılı davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, davacı tarafın hükmü temyiz etmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 28/05/2015 tarih ve 2015/6648 E., 8886 K. sayılı ilamı ile "...Davacıların projeye aykırılığın eski hale getirme yönünden; bilirkişi raporunun 4. sayfasındaki 4. numaralı maddede kaçak olarak yapılan 3. normal katın üzerinde, proje kapsamında mevcut olan 18 m² alanlı çekme kat bulundugu açıklanmış, ancak bu çekme katın porjesinde hangi kata bağlı olduğu ve projeye uygun hale getirilmesi sırasında bununla ilgili ne gibi işlemler yapılacağı açıklanmamıştır.

Mahkemece bilirkişilerden bu konuda ek rapor alınarak davacıya ait 2. normal katın çatı arası piyesli bağımsız bölüm olduğunun tespiti ve durumun (2. bodrum dışındaki dairelerin hepsinin yüzölçümlerinin 170 m² oluşu dikkate alınarak hesaplandığından) belirlenen arsa paylarında değişiklik meydana getirmesi halinde yeni duruma göre arsa paylarının tespiti gerektiğinin düşünülmemesi,

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; 2. bodrum kattaki ortak alanların davalı ..... ait meskene dahil edildiği ve yine kaçak katın davalı .... zilyetliğinde olduğu anlaşıldığına göre, bu bölümlerin eski hale getirilmesi için davalı ..... süre verilmesi, onun tarafından yerine getirilmemesi halinde davacıya yetki verilmesi gerekirken, kaçak katla ilgili yıkım kararının .........

infazı için belediye ilgili birimine bildirimde bulunulması ve idarenin yıkımı için idari işlemleri yerine getirmek üzere davacıya yetki verilmesi,Davacı tarafın ecrimisile ilişkin talebi yönünden; Ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklanmadığından, genel hükümler çerçevesinde bakılarak değerlendirme yapılması için dava tarihindeki dava değeri dikkate alınarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi gereğince, dosyanın tefriki ile görevsizlik kararı ile asliye hukuk mahkemesine gönderilmemesi...” gereğine değinilerek bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde asıl dava yönünden;

a-Davanın kabulüne,

b-Davacının projeye aykırılık nedeni ile eski hale getirme taleplerinin konusuz kalması nedeni ile bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,

c-.......parsel nolu 658 m2 yüzölçümlü kat mülkiyetine tabi taşınmazda bulunan arsa paylarının iptaline,

*2.bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümün arsa payının oranının 186/2965

*1.bodrum kat 2 nolu bağımsız bölümün arsa payının oranının 595/2965

*Zemin kat 3 nolu bağımsız bölümün arsa payının oranının 680/2965

*1. kat 4 nolu bağımsız bölümün arsa payının oranının 680/2965

*2.kat 5 nolu bağımsız bölümün arsa payının oranının 824/2965 oranında tapuya tesciline,

Asıl dava yönünden davacı vekili için takdir olunan 930,00 TL ücreti vekaletin davalı ....... harici diğer davalılardan arsa payları oranında tahsili ile davacıya verilmesine,

Asıl dava sebebi ile 35,90 TL karar harcı alınması gerektiğinden peşin alınan harçtan mahsubu ile fazla alınan 112.60 TL nın istek halinde davacıya iadesine,

Asıl dava yönünden davacı tarafından sarf edilen 2.827,00 TL masrafın davalı Serap Yakupoğlu harici diğer davalılardan arsa payları oranında tahsili ile davacıya verilmesine,

2-Birleşen dava yönünden;( 14. SHM'nin 2015/464 Esas )

a-Davanın konusuz kalması nedeni ile bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalı-karşı davacılar ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava arsa paylarının yeniden düzenlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda her ne kadar arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise de bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.Dosyadaki bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça

.....

belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde dava tarihi itibari ile değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın bu yönü ile kabulü doğru görülmemiştir.