Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2020/1004 K.2020/1417

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesinde; apartmanlarında asansör olmadığı halde site yönetiminin 20 yıldır haksız yere topladığı aidat alacağının geri ödenmesi istenilmiştir.

Mahkemece; kat malikleri genel kurul toplantılarında alınan kararlar incelendiğinde 2011, 2012, 2013 ve 2014 yıllarında yapılan genel kurullarda aidatların muhtelif miktarlarda belirlendiği, 17/07/2011 tarihinde yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında 8. Blok'a asansör yapılmasının kararlaştırıldığı,

15/07/2012 tarihli kat malikleri toplantısında asansör yapılması teklifinin bu kez oy çokluğu ile reddedildiği her iki toplantı ile ilgili olarak genel kurul toplantılarında alınan kararların tamamına veya sadece asansör ile ilgili olan maddenin iptali ile ilgili, düşülen bir şerhin olmadığı yasal süresi içerisinde toplantıların iptaline ilişkin bir davada açılmadığı, davacının 1994 tarihinden beri 6 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, site yönetimi tarafından hazırlanmış gelir gider belge dökümlerinin de incelendiği, davacının yaptığı ödemelerin belirlendiği,

gelir gider dökümlerinde ve davacı tarafından ödenen aidat makbuzlarında asansör parası olarak ödenen ayrı bir miktar yahut şerh bulunmadığı, dolayısıyla davacının talep ettiği fazladan ödediğini iddia ettiği tutarın asansörün demirbaş bedeli olmadığı davacının da KMK'nın 20. maddesinde belirtilen bakım ücretlerinin de dahil olduğu ve ortak gider harcamalarından sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, site yönetimince haksız yere alınan aidat alacaklarının geri ödenmesi istemine ilişkindir.

Görev konusu kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden görülmesi gerekir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerle, yönetim planlarının incelenmesinden; özellikle Dairemizin 25.06.2018 gün ve 2017/3377 E. - 2018/4786 K. sayılı kararı ile dosyada tespit edilen eksiklerin tamamlanması için geri çevirme kararı üzerine davacı ve davalı vekillerinin beyanlarından dava konusu sitenin 8 bloktan oluştuğu, bu blokların 7 tanesinin 4296 ada 1 sayılı parselde, davacının ikamet ettiği 8. bloğun ise 4292 ada 8 sayılı parselde yer aldığı ve tüm blokların tek bir yönetim tarafından yönetildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece öncelikle ilgili tapu müdürlüğünden tüm tapu kayıtları istenilmeli sonrasında tüm blokların davalı site yönetimi tarafından yönetilip yönetilmediği veya davalı tarafın hangi parsellerin yönetimini üstlendiğinin de tereddüte hasıl verilmeyecek şekilde açıklığa kavuşturulmalıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak; kat

irtifakı tesis edilmiş bulunan anataşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda, iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani, kat irtifaklı anataşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan edilmiş olması gerekir.

Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, tapu da ilgili bağlantının sağlanıp sağlanmadığının araştırılması, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinin anlaşılması halinde; uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekeceğinden görev hususunda bir karar verilmesi gerekmektedir.

5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu olan sitede toplu yapı yönetimine geçildiği tespit edilirse kat mülkiyeti hükümlerinin, geçilmediği anlaşılır ise de uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması buna bağlı olarak görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerekeceğine dikkat edilmelidir.

Hukukî uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görüleceğinden, öncelikle görev hususunun değerlendirilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.